O fundo imobiliário TRXF11, sob gestão da TRX, anunciou a maior operação desde o seu lançamento, em janeiro de 2019. A movimentação refere-se à aquisição indireta de um complexo formado por três galpões logísticos de alto padrão em Guarulhos (SP), avaliados em aproximadamente R$ 1,435 bilhão.
De acordo com fato relevante divulgado nesta segunda-feira (20), o complexo inclui os galpões K100, K200 e K300, que somam 237.390,70 metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), sendo dois deles atualmente locados ao Mercado Livre.
Os ativos estão localizados a cerca de 700 metros da Rodovia Presidente Dutra e a menos de cinco quilômetros do Aeroporto Internacional de Guarulhos, uma localização estratégica que favorece operações de distribuição para diferentes regiões do país, além da logística de última milha, etapa final da entrega da mercadoria ao consumidor.
A negociação representa uma das maiores operações já realizadas pelo mercado de fundos imobiliários e também a maior aquisição individual da história do TRXF11. Até então, esse posto era ocupado pela compra do imóvel relacionado ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, em uma operação de aproximadamente R$ 600 milhões.
Mercado Livre é um dos locatários
Atualmente, o Mercado Livre ocupa dois dos três galpões do complexo. O K200, já concluído, e o K100, atualmente em fase final de desenvolvimento, com entrega da primeira etapa prevista para julho de 2026 e da segunda para outubro do mesmo ano.
A ocupação ocorre por meio de dois contratos de locação com prazo de 10 anos, contados a partir da entrega dos imóveis. Ambos são classificados como atípicos, modalidade que estabelece regras mais rígidas para uma eventual saída antecipada do locatário.
Já o K300 permanece em fase de desenvolvimento. Sua aquisição depende da aprovação do projeto, da assinatura de um contrato built to suit e do cumprimento das demais condições previstas na documentação da operação. O futuro locatário do empreendimento ainda não foi divulgado.
Em caso de rescisão antecipada, haverá multa equivalente ao valor dos aluguéis que ainda seriam pagos até o término dos contratos, aumentando a previsibilidade da geração de receita para os cotistas do TRXF11.
Patrimônio do TRXF11
Com a aquisição, a ABL do TRXF11 cresce aproximadamente 19%, passando de cerca de 1,25 milhão para 1,48 milhão de metros quadrados.
Além disso, o valor investido em imóveis aumenta 18,4%, passando de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões. Com isso, o portfólio passa a reunir 115 imóveis e aproximadamente 3,3 milhões de metros quadrados de área.
Os empreendimentos estão localizados em Guarulhos, região conhecida no mercado como a “Faria Lima dos galpões logísticos”, por concentrar alguns dos ativos industriais mais valorizados e disputados do país.
Os imóveis foram desenvolvidos no modelo built to suit (BTS), modalidade em que o empreendimento é construído sob medida para atender às necessidades operacionais do futuro locatário.
Além disso, os três galpões possuem classificação AAA, considerada o mais alto padrão do segmento logístico. Entre suas características estão pé-direito livre de 12 metros, piso preparado para suportar seis toneladas por metro quadrado e sistemas automáticos de combate a incêndio.
Estrutura do pagamento
Segundo o fato relevante, o pagamento será realizado em parcelas sucessivas. A primeira parcela está prevista para o fim de julho de 2026, seguida por outras três parcelas semestrais consecutivas.
No entanto, os desembolsos estão condicionados à regularização dos imóveis, ao andamento e à conclusão das obras, à manutenção dos contratos de locação e ao cumprimento das demais obrigações previstas na documentação da operação.
Com isso, os vendedores receberão os recursos conforme o cronograma estabelecido, enquanto o TRXF11 passará a deter, de forma indireta, a participação econômica nos veículos responsáveis pelos imóveis.
Além disso, a estrutura da operação prevê a possibilidade de um refinanciamento após a conclusão das obras, caso as condições de mercado sejam favoráveis.
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