Um estudo realizado pela Latin America REITs Association (Lareal) apontou que a classificação de uma parcela relevante dos fundos imobiliários negociados na Bolsa brasileira (B3) pode não refletir a composição efetiva de suas carteiras.
No total, 110 dos 291 fundos com classificação comparável entre as metodologias da entidade e da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) apresentam divergências entre a categoria atribuída e os investimentos realizados.
Em outro levantamento, a Lareal informa que, de um universo de 303 fundos imobiliários, 113 poderiam receber uma classificação diferente daquela atualmente associada à sua categoria de investimento.
A diferença entre os números está relacionada às bases consideradas nas análises. Ainda assim, ambos indicam que uma parcela expressiva do mercado pode ter seus enquadramentos revistos.
Classificação dos fundos imobiliários
O estudo ocorre em meio à expansão do mercado. De acordo com a B3, o número de investidores em fundos imobiliários passou de aproximadamente 630 mil, no fim de 2019, para mais de 3,3 milhões em setembro de 2026. As pessoas físicas detêm 72,5% das cotas.
Atualmente, um mesmo FII pode ser classificado como logístico, híbrido ou multiestratégia, a depender da instituição responsável pelo enquadramento. Assim, a falta de critérios padronizados para categorizar os fundos pode limitar a atração de investidores estrangeiros.
A metodologia da Lareal pretende diminuir essas diferenças, utilizando como base as demonstrações financeiras auditadas dos fundos. A análise prioriza a origem econômica dos resultados e, quando essas informações não estão disponíveis, considera a composição dos ativos.
O principal critério é a chamada regra dos 75%. Por meio dela, a atividade responsável por pelo menos 75% do resultado imobiliário anual determina a categoria do fundo. O modelo prevê quatro classes principais: Tijolo, Papel, Fundo de Fundos e Desenvolvimento.
Quando nenhuma dessas atividades alcança o percentual mínimo, o FII passa a ser classificado como Multiestratégia.
Subdivisões dos FIIs
A metodologia também prevê subdivisões para detalhar os segmentos de atuação. No caso dos fundos de tijolo, por exemplo, estão previstas categorias como logística, escritórios e shopping centers. Já entre os fundos de papel, a classificação considera a exposição a indicadores como o CDI e a inflação.
Um fundo criado com mandato multiestratégia, mas que obtenha a maior parte de seus resultados com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), por exemplo, poderá passar a integrar a categoria de Papel, desde que atenda aos demais critérios.
Para evitar mudanças frequentes de enquadramento, a associação estabeleceu uma margem de permanência. Depois de entrar em determinada classe ao atingir 75% de participação no resultado, o fundo só deixará a categoria se permanecer abaixo de 70% por dois anos consecutivos.
Mudança para os investidores
Em relação aos impactos para os investidores do mercado de fundos imobiliários, a padronização tem como objetivo facilitar a análise das carteiras.
Nesse caso, FIIs com estratégias diferentes podem apresentar indicadores semelhantes, como o dividend yield (rendimento de dividendo), mas estar expostos a riscos distintos.
Um fundo de tijolo, por exemplo, costuma obter receitas principalmente com aluguéis de imóveis, enquanto um fundo de papel tem resultados ligados ao recebimento de juros e a outras operações de crédito imobiliário.
Além disso, a identificação da origem dos resultados pode ajudar o investidor a compreender melhor o perfil de cada carteira.
A classificação dos fundos imobiliários, porém, não substitui a análise individual dos ativos. Mesmo enquadrados na mesma categoria, os fundos podem apresentar diferenças relevantes em relação à qualidade dos imóveis, aos devedores, à liquidez e aos riscos envolvidos nos investimentos.
Atualmente, a metodologia já está sendo adotada por fundos de gestoras associadas à entidade, entre elas Pátria, TRX, Valora, Vinci Compass, Guardian, Alianza e Zagros.
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