O fundo imobiliário VISC11, com gestão da Vinci Real Estate, celebrou um memorando de entendimentos nesta terça-feira (3) para a venda de participações minoritárias em três shopping centers de seu portfólio, por R$ 160 milhões.
De acordo com o comunicado divulgado, o fundo projeta um ganho de capital líquido de aproximadamente R$ 48 milhões com a operação, equivalente a R$ 1,66 por cota.
A venda envolve participações de 10% no Prudenshopping, em Presidente Prudente (SP), e no Campinas Shopping, em Campinas (SP), além de 15% do Shopping Praia da Costa, localizado em Vila Velha (ES).
Mudanças administrativas
A operação também envolve empresas integrantes ou relacionadas ao grupo econômico da Argoplan Desenvolvimento e Gestão, vinculadas aos imóveis.
Atualmente, a Argoplan administra o Prudenshopping e o Campinas Shopping, mas não possui participação societária nesses ativos. Com a operação, passará a integrar também o grupo de proprietários dos dois empreendimentos.
Já no Shopping Praia da Costa, a mudança será mais ampla. Além de adquirir uma participação, a empresa assumirá a administração do empreendimento, substituindo a Soul Malls.
Dessa forma, a parcela do resultado operacional líquido (NOI) do VISC11 proveniente de shoppings administrados por empresas que também são sócias dos respectivos ativos deverá aumentar de 58% para 82%.
Detalhes do pagamento do VISC11
De acordo com o VISC11, o pagamento será estruturado em quatro parcelas iguais de R$ 40 milhões. A primeira está prevista para ser quitada no fechamento da transação, enquanto as demais terão vencimentos em 12, 24 e 36 meses após essa data.
A gestão informa ainda que os pagamentos parcelados serão corrigidos pela variação positiva do IPCA, conforme as condições estabelecidas no memorando.
No entanto, a venda está condicionada ao cumprimento das etapas previstas no memorando de entendimentos, incluindo a conclusão da diligência, a obtenção das aprovações aplicáveis, a liberação de garantias e a assinatura dos contratos definitivos.
Efeitos da venda para o VISC11
Com a operação, o VISC11 estima um ganho de capital bruto de R$ 50 milhões, correspondente a R$ 1,74 por cota, excluídas as despesas financeiras relacionadas à antecipação de obrigações.
Segundo a gestão, a venda também deve reforçar o caixa do fundo em cerca de R$ 100 milhões, considerando os recursos recebidos e a liquidação antecipada de compromissos atrelados aos imóveis.
Além disso, deve haver uma redução de 24% nas obrigações líquidas do fundo imobiliário, que passarão de R$ 463 milhões para R$ 351 milhões. O cálculo considera os compromissos de aquisição de imóveis a prazo, descontadas as parcelas a receber de alienações parceladas e as aplicações financeiras.
Após a venda, o VISC11 passará a deter 63% de participação no Prudenshopping, 45% no Campinas Shopping e 83,7% no Shopping Praia da Costa. O cap rate estimado para a transação é de 8,4%, considerando o resultado dos três ativos nos últimos 12 meses.
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