O fundo imobiliário XPML11, gerido pela XP Vista, divulgou nesta quinta-feira (21) que finalizou a operação de reavaliação anual de seu portfólio. Com o processo, o valor patrimonial (VP) por cota passou de R$ 115,57 para R$ 112,55, representando uma queda de 2,61%.
Com isso, o XPML11 apresentou redução de 12,5% em sua cotação na Bolsa de Valores. No fechamento da véspera, os papéis do fundo foram negociados a R$ 98,53. A reavaliação foi realizada por uma empresa independente, importante no segmento.
A XP Vista explica que a baixa foi impulsionada pelo ambiente macroeconômico desafiador, com a taxa básica de juros (Selic) em 15% ao ano, o maior patamar desde 2006 e superior ao registrado no mesmo período do ano anterior.
“As taxas de desconto dos ativos foram marginalmente mais altas, impactando negativamente nas definições do valor justo de cada um”, destacou a gestora.
XPML11 ainda não cumpriu obrigações
Além da desvalorização dos ativos, o XPML11 precisa captar cerca de R$ 350 milhões até o fim de 2025 para cumprir suas obrigações. No total, o pagamento previsto chega a R$ 780 milhões, já considerando os juros embutidos nas parcelas.
O valor pendente foi divulgado nos últimos relatórios gerenciais e inclui os recursos em caixa e o fluxo de recebimentos projetado até o fim do ano.
O gestor do fundo, Felipe Teatini, declarou que, “sabemos que esse é o principal assunto que envolve o fundo, mas não estamos preocupados e podemos garantir que o XPML11 não vai quebrar”.
Ele explica que o atual patamar de endividamento é semelhante ao dos últimos dois anos, sendo o aumento do custo de capital o principal fator de pressão. “O alerta que existe é a necessidade que temos de fazer esse pagamento em dezembro, mas estamos tranquilos”, disse.
Teatini ainda destacou que o XPML11 aproveitou oportunidades estratégicas para comprar ativos que não poderia deixar passar, como participações em shoppings dos grupos Multiplan (MULT3) e Allos (ALOS3). No ano passado, o fundo captou R$ 2,8 bilhões em duas emissões de cotas.
“No ano passado compramos essas participações grandes, e gostamos da ideia de uma venda de ativos que possa reposicionar o portfólio para ter apenas participações minoritárias e incluir shoppings que estão fora de nosso desenho”, explicou o gestor. Ele ainda revelou que há negociações em andamento que podem gerar ganhos de capital para os cotistas.
Atualmente, o XPML11 possui um patrimônio líquido avaliado em R$ 6,5 bilhões, equivalente a R$ 115,57 por cota. No entanto, esse valor representa um obstáculo para uma nova emissão de cotas. “Sigo confiante numa solução que vai evitar nova alavancagem e deixar os indicadores do fundo melhores como um todo”, conclui Teatini.
