A XP Vista, gestora conhecida por fundos imobiliários como XPLG11 e XPCI11, deu início a uma nova aposta nesta quinta-feira (23) ao anunciar a oferta pública de cotas do XP Prime Offices, seu novo FII voltado ao segmento de lajes corporativas. A operação busca captar R$ 1,1 bilhão.
Segundo a gestora, os recursos serão destinados à aquisição de dois edifícios corporativos de alto padrão localizados em São Paulo (SP), desenvolvidos pela incorporadora SDI em parceria com a gestora Tellus.
Para viabilizar a oferta, serão emitidas 11 milhões de cotas, ao preço unitário de R$ 100, abertas ao público em geral. A operação não prevê lote adicional em caso de excesso de demanda.
De acordo com a XP Vista, o fundo tem projeção de Taxa Interna de Retorno (TIR) de IPCA + 10% ao ano e dividend yield (rendimento de dividendo) estimado em 14%, 11,4% e 9,6% nos três primeiros anos de operação.
Novo fundo investirá em dois imóveis
Segundo o documento, o XP Prime Offices irá adquirir participações em dois empreendimentos corporativos, o River South, localizado na Marginal Pinheiros, e o JK Square, situado no Itaim Bibi.
O JK Square possui 19 pavimentos e integra um complexo formado por escritórios, lojas e um hotel da rede Westin Hotels & Resorts. Atualmente, o empreendimento está totalmente locado para empresas como Uber, Banco ABC e Vitru Educação, entre outros.
O fundo adquirirá 67% da torre corporativa, equivalente a aproximadamente 21 mil metros quadrados, em uma operação avaliada em R$ 759,8 milhões.
Já o River South conta com dez andares e reúne escritórios, unidades residenciais e lojas comerciais. Atualmente, a área corporativa apresenta 73% de ocupação, tendo a Wise como principal locatária.
Nesse ativo, o fundo adquirirá 94% da área de escritórios, correspondente a cerca de 19 mil metros quadrados, por R$ 405,8 milhões.
Segundo a gestora, a operação está baseada em um memorando de entendimento firmado em junho e sua conclusão permanece condicionada ao cumprimento das diligências previstas.
XP Vista projeta ganho patrimonial
A XP Vista destaca que a oferta representa uma oportunidade de investimento em lajes corporativas premium, localizadas em regiões consideradas estratégicas da capital paulista e com receitas pulverizadas entre diferentes locatários.
O pagamento da aquisição prevê um desembolso inicial de R$ 566,6 milhões no fechamento da operação, seguido por parcelas semestrais, além da possibilidade de contratação de dívida pelo fundo para complementar a estrutura financeira.
Além disso, outro ponto destacado pela gestora é a expectativa de valorização patrimonial dos ativos.
Embora o preço médio negociado tenha sido de aproximadamente R$ 28 mil por metro quadrado, uma avaliação independente realizada em junho estimou o valor dos imóveis em cerca de R$ 34,2 mil por metro quadrado.
Assim, a XP Vista projeta que o valor patrimonial da cota seja aproximadamente 15% superior ao preço de emissão da oferta, passando de R$ 100 para cerca de R$ 115 por cota após a constituição do fundo.
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