Imóvel vendido pelo HGRE11 fica localizado na avenida mais conhecida de São Paulo. Ativo é classificado como BB e totalmente locado pela Suzano até dezembro de 2027.
O imóvel em questão é o Edifício Faria Lima, localizado na avenida de mesmo nome na cidade de São Paulo. A negociação envolve a compra da participação de 21,2% da área BOMA do edifício, equivalente a 4,8 mil metros quadrados, a um valor total de R$ 95 milhões, ou seja, próximo de R$ 20 mil por metro quadrado. Ao todo, é uma aquisição de 10 conjuntos e 80 vagas de garagem.
Os imóveis foram adquiridos pelo HGRE11 entre maio e junho de 2012. Considerando o investimento total feito até hoje, incluindo a aquisição e benfeitorias, o FII desembolsou R$ 51,6 milhões, ou pouco mais R$ 10,8 mil por metro quadrado.
Contudo, para efeito de comparação, o preço da venda para o TEPP11 equivale a R$ 19,9 mil por m², valor 84% superior ao investido. Com isso, o negócio gerará um lucro em regime caixa de R$ 43,3 milhões, ou cerca de R$ 3,67 por cota.
O pagamento referente à escritura de 5 conjuntos e 38 vagas de garagem já foi realizado, no valor de R$ 38 milhões. Já para o restante das unidades e vagas, o compromisso prevê o desembolso de R$ 14,25 milhões, que foram pagos na data de assinatura do contrato de compra e venda. Enquanto os R$ 42,75 milhões remanescentes serão pagos em 4 parcelas semestrais no valor de R$ 10,69 milhões, corrigidas pelo IPCA.
Como ficam os dividendos do HGRE11?
Ressaltando que os FIIs são obrigados a distribuírem, no mínimo, 95% do resultado apurado em regime caixa no semestre. Mas, como o pagamento será parcelado, ele integrará a base de cálculo dos dividendos do HGRE11 conforme for recebido pela gestão.
Por enquanto, o fundo já embolsou R$ 38 milhões referentes ao preço de escritura de quatro dos imóveis e R$ 14,25 milhões ligados ao compromisso de compra e venda dos outros conjuntos. O saldo restante será quitado em quatro parcelas semestrais de R$ 10,68 milhões.
Em suma, nestas condições, o cap rate de aquisição será de 8,8%, com perspectiva de incrementar a receita imobiliária mensal do fundo em R$ 0,17 por cota. Devido ao caráter de parcelamento da compra, os yields esperados para os primeiros três anos são de 12,7%, 11% e 9,3%, respectivamente.
