O fundo imobiliário GARE11, gerido pela Guardian Gestora, comunicou ao mercado, por meio de fato relevante, a conclusão da compra do Complexo Logístico Nova Santa Rita, localizado em Porto Alegre (RS), em operação avaliada em R$ 155,86 milhões.
A aquisição foi feita de forma indireta, por meio do Guardian Prime Log FII, veículo do GARE11, e é referente a um centro de distribuição frigorificado, com 154.790 metros quadrados de terreno e 18.987 metros quadrados de área bruta locável (ABL).
O imóvel fica às margens da BR-386, com acesso às BR-448, BR-116 e BR-290, a cerca de 25 km de Porto Alegre, fora da área atingida pelas enchentes recentes no estado.
Atualmente, o galpão encontra-se integralmente ocupado por duas empresas, a RTL Armazéns e Logística e a BRF, com contratos corrigidos anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Em relação à BRF, a ocupação é de 8.609,84 metros quadrados, cerca de 45% da ABL. Já a RTL Armazéns e Logística ocupa 10.376,79 metros quadrados, o que corresponde a cerca de 55%.
Pagamento e rentabilidade
De acordo com o fato relevante, o pagamento do GARE11 será feito integralmente em até 18 meses, contados da data do comunicado. A obrigação é compatível com a posição de disponibilidades do fundo, superior a R$ 1 bilhão.
Dessa forma, a gestora estima rentabilidade corrente média de 13,5% ao ano nos primeiros 60 meses, com estabilização em 11,75% ao ano a partir desse período. Os percentuais são estimativas da gestora para o ativo e não correspondem a uma projeção de distribuição do fundo.
Nova Santa Rita concentra o maior estoque de galpões logísticos da região metropolitana, com cerca de 291 mil metros quadrados construídos e ocupação integral, segundo o comunicado.
Para a gestora, a vacância em condomínios logísticos classe A da região está em 7,6% no primeiro semestre de 2026, com demanda aquecida e oferta restrita.
Ademais, o galpão tem projeto de expansão aprovado de cerca de 13.900 metros quadrados e potencial construtivo adicional que pode elevar a ABL para mais de 60.000 metros quadrados.
Estratégia do GARE11
De acordo com a Guardian, a aquisição do GARE11 está alinhada à estratégia de reequilíbrio entre os segmentos logístico e de renda urbana, além de ampliar a diversificação geográfica e de locatários da carteira.
Além disso, a gestora apresentou duas simulações da composição do portfólio, sendo a primeira considerando apenas esta operação e a segunda incorporando também a venda de ativos ao FII Riza.
A gestão classifica o retrato como provisório em termos de concentração de inquilinos e de exposição aos vértices logístico e de renda urbana.
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