Atualmente, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) enfrenta um período de forte volatilidade diante das eleições de 2026. Porém, na visão de Bernardo Sanches, criador do canal “Vai Pelos Fundos” (@vaipelosfundos), o cenário também apresenta oportunidades para quem souber diferenciar os fundos mais afetados pelo ambiente macroeconômico.
A perspectiva foi compartilhada no novo episódio do “Terça de Valor”, apresentado pelo especialista Gabriel Porto e lançado nesta terça-feira (1º).
Durante a conversa, o convidado afirmou que o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) próximo de 0,80 vez o valor patrimonial (P/VP) representa um nível historicamente atrativo.
Para ele, apesar das quedas, existem fundos negociados a preços descontados que podem ser interessantes para o investidor, desde que a análise não seja feita de forma indiscriminada. “Acho que muita gente se assustou com essas quedas, mas eu vejo esse momento como de compra”, destacou Sanches.
Quem é Bernado Sanches?
Criador do canal “Vai Pelos Fundos”, que atualmente conta com mais de 50 mil inscritos e 2,2 milhões de visualizações, Bernardo Sanches relata que começou sua trajetória no mercado de fundos imobiliários há quase 10 anos.
Na época, segundo ele, o segmento ainda tinha pouco conteúdo disponível, e os investidores dependiam principalmente de fóruns e de informações mais restritas.
Durante a pandemia, decidiu criar o canal inicialmente como um hobby, com o objetivo de compartilhar seus estudos sobre FIIs. Posteriormente, o projeto cresceu e passou a alcançar outras redes sociais.
“Hoje eu sou especialista em investimentos. Meu canal é muito focado em fundos imobiliários, mas eu abro também para ETFs, Fiagros e fundos de infraestrutura”, compartilhou.
Divisão dos fundos imobiliários
Ao compartilhar a divisão dos seus investimentos, Bernardo Sanches explicou que enxerga atualmente três grandes blocos de fundos imobiliários.
O primeiro reúne fundos que caíram junto com o mercado, mas continuam apresentando bons fundamentos. Dessa forma, segundo ele, as quedas estariam mais relacionadas à volatilidade, ao cenário eleitoral, às dificuldades fiscais e ao ambiente internacional.
Já o segundo envolve fundos que enfrentaram problemas de governança, inadimplência e default. “São fundos que caíram de 40% a 50% nesse ano e nos últimos anos”, explicou o especialista.
Por fim, o terceiro grupo reúne fundos relevantes da indústria que enfrentam dificuldades específicas, como fundos de desenvolvimento, gestões que realizaram muitas emissões ou fundos com alavancagem considerada elevada.
Diante desse cenário, Bernardo aponta que o investidor deve priorizar fundos que estejam sofrendo apenas com o cenário de mercado, mas mantenham bons fundamentos, portfólios relevantes, liquidez e capacidade de geração de renda.
“Não adianta você tentar ser vidente de mercado. O importante é você se posicionar bem, em bons fundos, na hora certa”, afirmou.
Carteira do especialista
De acordo com Sanches, atualmente sua carteira está concentrada em renda variável, com cerca de 80% divididos entre fundos de renda, sendo aproximadamente 50% a 55% em fundos imobiliários.
Além disso, o investidor tem buscado ampliar a diversificação de seus investimentos. “Tenho tentado aumentar essa diversificação, porque eu entendo cada vez mais que a diversificação realmente é protetiva para o investidor. Mas às vezes os fundos imobiliários estão dando uma brecha enorme para você comprar a bons preços”, contou
Ele explicou que os FIIs continuam sendo seu principal veículo por serem uma classe mais consolidada e reunirem diferentes segmentos, enquanto os Fiagros e fundos de infraestrutura são mercados mais recentes.
Na renda fixa, por outro lado, cerca de 60% da carteira está aplicada em IPCA+, com preferência por ETFs de renda fixa. Cerca de 30% está em estratégias ligadas à Selic, também via ETFs, enquanto uma pequena parcela está alocada em prefixados.
Efeitos do cenário eleitoral
Ainda durante a entrevista, Bernardo projetou um período de volatilidade para o mercado de fundos imobiliários até o primeiro turno das eleições.
Para o especialista, o IFIX próximo de 0,80 P/VP já representa uma dinâmica de preços atrativa. O especialista considera pouco provável uma queda tão acentuada quanto a observada em dezembro de 2024, quando o índice chegou a 0,77 e 0,76 P/VP.
Além disso, o investidor estrangeiro também foi apontado como um dos fatores por trás da pressão recente. Segundo Bernardo, embora cerca de 73% do estoque de cotas esteja nas mãos de pessoas físicas, aproximadamente um terço do volume diário negociado já corresponde a investidores estrangeiros.
“Um terço do volume diário de negociação está na mão do investidor estrangeiro e nós vimos o investidor estrangeiro saindo da Bolsa brasileira (B3)”, destacou.
Para 2027, ele destacou a possibilidade de um cenário fiscal mais difícil e citou dados que apontariam para um potencial cenário de recessão no primeiro ou segundo trimestre.
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