A medida provisória (MP), proposta alternativa à alta do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), tem movimentado o mercado, especialmente o de fundos imobiliários, já que investimentos, isentos de Imposto de Renda (IR), passarão a ser taxados em 5%, incluindo os dividendos de FIIs e Fiagros.
O ajuste pode levar muitos investidores a questionarem se ainda vale a pena investir em fundos imobiliários, pois até então, o principal atrativo do setor seria justamente a dispensa de impostos. Entretanto, esse não é o único motivo para aplicar nos FIIs.
Primeiro, vamos relembrar que a MP ainda não entrou em vigência, ou seja, só começará a partir de 2026, quando completa o prazo de anuidade. Para rendimentos realizados até o dia 31 de dezembro deste ano, terão os tributos descontados conforme as regras já instituídas.
Outro ponto relevante é que a medida ainda está em prazo de aprovação, exigindo uma resposta até 120 dias desde a publicação, no caso, dia 11 de junho. Somado à reação negativa do setor produtivo e de parlamentares — inclusive da base do governo — essa aprovação pode ser ainda mais complicada de ocorrer.
Como irão ficar as novas cotas?
Como ressaltado, a partir do dia 1 de janeiro de 2026, se aprovada, a medida entra em vigor. Com isso, não está claro se as cotas adquiridas até lá continuarão isentas de IR. Porém, o artigo 41 do texto indica que as cotas cujos dividendos são passíveis de tributação estarão sujeitas apenas as emitidas após início de operação das novas regras.
Atualmente, os cotistas já pagam 20% de imposto no ganho de capital, o que quer dizer que, assim que o investidor vende sua cota, ele paga 20% sobre o ganho que teve. No novo cenário, esse valor deve passar a ser de 17,5%, assim como os demais investimentos, mais o Imposto de Renda.
Lembrando que outros investimentos também serão afetados. “Ao contrário de uma pessoa física que compra e vende imóveis diretamente, o fundo [imobiliário] pode reinvestir os ganhos de forma mais eficiente, potencializando o retorno para os cotistas”, diz o sócio e head de crédito da Cy Capital, Danny Gimpel.
O head de fundos listados da XP Investimentos, Marx Gonçalves, acredita que as novas emissões serão separadas em uma nova classe, com ticket distinto, diferenciando o tratamento tributário de cada uma delas. “Embora viável, esse mecanismo aumentaria significativamente a complexidade do mercado”, afirmou.
Previsibilidade dos FIIs
Indo além da isenção de impostos, os FIIs continuarão se destacando pela previsibilidade das receitas, já que muitas vezes as gestoras seguem guidances previamente divulgados.
Ainda através disso, cotistas que costumam acompanhar as previsões, tendem a observar se há algo risco de queda nos valores, dando tempo para uma mudança na carteira, o que firma uma vantagem dos fundos e aumenta a sua atratividade.
Além do mais, com o reinvestimento dos ganhos de forma mais eficiente, os fundos ainda serão uma forma de aplicação muito importante para quem procura construir um colchão de renda passiva com lastro em imóveis reais. “Embora as variáveis macro possam mudar, um portfólio bem estruturado e gerido com disciplina tende a preservar valor e gerar renda mesmo em ambientes mais adversos”, afirma o fundador e vice-presidente da inVista Real Estate, Marcelo Rainho.
Fundos Imobiliários: Diversificação e facilidade
Embora com foco a longo prazo, os fundos imobiliários ainda são ativos investimentos de fácil acesso, podendo ser operados facilmente através de plataformas de bancos e corretoras, ou por meio de cotas negociadas na bolsa.
Com R$ 10, por exemplo, já é possível comprar cotas de fundos de qualidade, com pagamento recorrente de dividendos — valor mensalmente depositado em sua conta de investimentos, no dia indicado pela gestora para quem mantiver a cota durante a data de corte.
Além disso, em caso de mudanças de estratégia de investimento ou uma nova oportunidade de venda, o dinheiro já estará disponível em sua conta no próximo dia.
Fundos Imobiliários: Primeiros passos
O CEO da Private Log, empresa que atua na gestão de imóveis logísticos, Mateus Vitoria Oliveira, recomenda que, “Para montar uma carteira de FIIs voltada para renda passiva com segurança no médio e longo prazo, o ideal é buscar uma boa diversificação entre fundos de tijolo (shoppings, galpões, lajes) e fundos de papel (CRIs), equilibrando riscos. É importante focar em ativos de qualidade, com boa localização, contratos longos e inquilinos sólidos”.
Porém, no cenário macroeconômico atual, os melhores FIIs são aqueles que operam com gestão ativa, ou seja, “que mostram capacidade de adaptação das estratégias do fundo”, aponta a economista da Cy Capital, Eliane Teixeira.
Os fundos imobiliários são uma alternativa de aluguel de imóveis. No entanto, em vez de adquirir uma casa ou apartamento e ter toda a burocracia com contratos e inquilinos, você pode adquirir partes de shoppings ou imóveis corporativos, com maior rentabilidade e a tranquilidade de ver o trabalho mais difícil ser feito pelas gestoras.
