Embora o mercado de fundos imobiliários esteja operando com desconto em todos os segmentos, o setor de tijolos tem se destacado nos últimos meses. A valorização recente é explicada pelas melhores oportunidades de compra e pelo potencial de ganhos, refletidos no preço das cotas.
“Os FIIs de tijolo negociam hoje com os maiores descontos do mercado e com dividend yield próximo das máximas históricas”, afirma o analista da Empiricus, Caio Araujo.
O setor tem atraído novos investidores, já que oferece distribuições próximas aos maiores patamares históricos, unindo ganhos de valorização das cotas e renda mensal através de dividendos.
O sócio do E-Business Park, Sidney Angulo, reforça a importância de entender os ciclos do mercado imobiliário. Até setembro de 2024, sua carteira era composta por 70% em fundos de tijolo e 30% em fundos de papel.
Porém, Com o avanço das discussões sobre tributação e a percepção de boas oportunidades em imóveis listados, Angulo redefiniu sua estratégia. “No fim do ano, zerei minha posição em papel e fiquei com quase 100% em tijolo. Papel você pode comprar a qualquer momento, mas tijolo barato é oportunidade rara”, afirmou.
Fundos de tijolo
Os fundos imobiliários de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como galpões logísticos, shopping centers, lajes corporativas e outros. Já os fundos de papel atuam de forma diferente, investem em títulos de crédito imobiliário, como CRIs e LCIs, e não possuem imóveis na carteira.
No entanto, ao investir em um fundo de tijolo é necessário entender alguns fatores que sustentam a qualidade e a resiliência de um FII, como a diversificação do portfólio, não aplicando apenas em um ativo.
Além disso, é importante observar a localização do imóvel, como galpões logísticos próximos a grandes centros consumidores ou lajes corporativas em regiões de prestígio como a Faria Lima, em São Paulo, que mantém maior demanda e valor de aluguel estáveis, mesmo em cenários econômicos adversos.
Impacto da taxa de juros
Outro ponto importante é a relação entre os FIIs e o comportamento dos juros. No caso dos fundos de papel, o desempenho costuma ser melhor no período de juros altos, devido os investimentos em ativos de renda fixa.
Já os FIIs de tijolo se beneficiam de juros mais baixos, pois a simples expectativa de corte contribui para reduzir os descontos nas cotas.
“O início do corte de juros é um dos pilares fundamentais da nossa tese de investimento em FIIs para os próximos anos. Quando o juro está alto, em especial o futuro, a tendência é de pressão nas cotas. E vice-versa”, destaca.
Por isso, embora a taxa básica de juros (Selic) esteja em 15% ao ano, o aumento da probabilidade de corte na taxa já é suficiente para fazer com que esses fundos possam apresentar valorizações relevantes.
Probabilidade de corte
Na última sexta-feira (5), os dados do Payroll nos Estados Unidos mostraram desaceleração na criação de empregos, aumentando as expectativas de corte de juros pelo Federal Reserve (Fed). Isso impacta diretamente o Banco Central do Brasil, que tende a seguir movimentos semelhantes. A Empiricus projeta que os cortes possam começar entre o fim de 2025 e o início de 2026.
Com isso, o analista Caio Araújo afirmou que tem aumentado a exposição em FIIs de tijolo na sua carteira mensal de fundos imobiliários e tem dado resultado. Em agosto, o portfólio da Empiricus subiu 2,72%, frente a 1,1% do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix).
No acumulado do ano, a carteira de Araújo soma valorização de 17,3%, contra 11,5% do índice. “A tendência é que, caso esse cenário [de grande probabilidade de queda de juros] permaneça, a carteira ganhe ainda mais tração em relação ao índice”, disse.
