O fundo imobiliário BTLG11, gerido pelo BTG Pactual, divulgou ao mercado, nesta quarta-feira (4), que firmou um compromisso de compra e venda para a alienação de uma participação de 49% em um imóvel logístico, localizado em Itapecerica da Serra (SP), avaliada em R$ 56,14 milhões.
De acordo com o documento, o fundo pode registrar um lucro de R$ 15,6 milhões com a operação, equivalente a R$ 0,22 por cota. O acordo foi firmado com o fundo imobiliário Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) e é referente ao BTLG Embu.
O empreendimento conta com 30.592,30 metros quadrados de área bruta locável (ABL) e integra o portfólio do BTLG11 desde fevereiro de 2021.
Lucro da venda para o BTLG11
De acordo com a gestão, o valor da venda do empreendimento pode chegar a R$ 60 milhões caso determinadas condições contratuais sejam atendidas. Nesse caso, o ganho estimado para o BTLG11 deve ser elevado para R$ 19,5 milhões, o equivalente a R$ 0,27 por cota.
Mesmo com a alienação, o fundo permanecerá como proprietário de 51% do empreendimento, preservando sua posição majoritária no ativo.
Além disso, a venda representa uma mudança em relação à estrutura inicialmente estudada pela gestão do BTLG11.
Anteriormente, o planejamento envolvia três empreendimentos. Porém, diante das condições de mercado e da disponibilidade de recursos do comprador, a negociação foi reformulada para contemplar exclusivamente 49% do imóvel de Itapecerica da Serra.
Detalhes do recebimento
No documento, o BTLG11 informa que, do montante total de R$ 56,14 milhões, R$ 35,93 milhões serão recebidos no fechamento da operação. O valor remanescente, de R$ 20,21 milhões, será quitado em parcela única, 24 meses depois, com atualização pela variação positiva do IPCA.
A participação do fundo imobiliário no imóvel foi avaliada em R$ 3.745 por metro quadrado. O preço representa um prêmio de 17,6% sobre o valor de laudo, com Taxa Interna de Retorno (TIR) estimada em 14,1% ao ano.
O contrato também contempla um pagamento adicional condicionado ao desempenho do imóvel, conhecido como earn-out.
Esse mecanismo poderá acrescentar aproximadamente R$ 3,9 milhões, corrigidos pelo IPCA, ao valor da operação. Para isso, será considerado o crescimento real do aluguel por metro quadrado até a avaliação anterior ao vencimento da segunda parcela.
Caso o valor adicional seja incorporado, o preço equivalente poderá chegar a R$ 4 mil por metro quadrado. Nesse cenário, o prêmio sobre a avaliação imobiliária subiria para 25,6%, com TIR projetada de 15% ao ano.
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