O fundo imobiliário TRXF11, sob gestão da TRX Investimentos, comunicou ao mercado, por meio de fato relevante, a assinatura de compromissos para adquirir dois ativos corporativos localizados em São Paulo, em uma operação avaliada em R$ 340,25 milhões.
De acordo com o documento, uma das aquisições envolve participações no Thera Corporate, na região da Berrini. A operação contempla dez unidades autônomas distribuídas entre o 3º, 4º, 16º, 17º e 18º pavimentos, em uma parcela negociada por R$ 249,34 milhões.
A segunda aquisição refere-se ao Edifício Morumbi, localizado na Avenida Morumbi. A operação foi estruturada em duas frentes, a compra das quotas da empresa que detém a nua propriedade do imóvel, por R$ 60,61 milhões, e a aquisição do usufruto do edifício, por outros R$ 30,30 milhões.
No total, a operação soma 20,4 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), sendo cerca de 10,6 mil metros quadrados no Thera Corporate e aproximadamente 9,8 mil metros quadrados no Edifício Morumbi.
Formato do pagamento
O TRXF11 informou que, para a aquisição das participações no Thera Corporate, será desembolsado inicialmente R$ 95,33 milhões no encerramento da 13ª emissão de cotas. Esse valor poderá ser parcial ou integralmente compensado com a subscrição de novas cotas pelo HAAA11, vendedor do imóvel.
Já os R$ 154,01 milhões remanescentes têm prazo para serem quitados até 12 de junho de 2030, com o saldo corrigido pela variação positiva do IPCA e acrescido de juros de 9,20% ao ano.
Em relação ao Edifício Morumbi, os pagamentos também incluem compensação com cotas do fundo, segundo o documento divulgado pelo TRXF11.
Assim, a aquisição do usufruto prevê o pagamento de R$ 30,30 milhões, enquanto a compra das quotas da empresa proprietária será dividida entre uma parcela inicial de R$ 35,30 milhões e outra de R$ 25,31 milhões. Esta última terá vencimento até junho de 2030 e estará sujeita às mesmas condições de atualização e juros.
As despesas com ITBI, registros cartorários e determinados custos de estruturação ficarão sob responsabilidade dos vendedores.
Aquisições do TRXF11
As aquisições fazem parte da atual estratégia do TRXF11, voltada à ampliação da exposição ao segmento de escritórios em regiões relevantes do mercado corporativo paulistano, incluindo os eixos da Berrini, Vila Olímpia e Chucri Zaidan.
Entre os imóveis incluídos na operação, o Thera Corporate é classificado como empreendimento AAA e possui certificação LEED Gold. Inaugurado em 2014, conta entre seus ocupantes com empresas como Sony, CEVA, Ri Happy, ERM Brasil e Generali.
Já o Edifício Morumbi, de classe A, foi inaugurado em 2002 e tem como locatários empresas como Air Liquide, Avenida, Genesis e Einstein. A negociação prevê ainda que o HOFC11 arque com o retrofit do sistema de ar-condicionado do imóvel.
Para reduzir riscos na fase inicial, os vendedores também assumiram um mecanismo de complemento de receita por 24 meses após a transferência da posse. A indenização será calculada caso a receita líquida dos imóveis fique abaixo dos valores de referência previstos nos contratos.
Além disso, a compra está condicionada à aprovação dos cotistas do HAAA11 e HOFC11 em consultas formais previstas para terminar em 21 de setembro de 2026. No caso do Thera Corporate, também será necessária a anuência dos titulares dos CRIs que têm os imóveis como garantia.
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