O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter a tributação de 20% de Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital obtido por fundos imobiliários na venda de cotas, o que pode atingir mais de 400 FIIs.
Embora a cobrança já venha sendo aplicada pela Receita Federal, o STJ agora deu respaldo a esse entendimento em uma controvérsia que envolve a interpretação da Lei 8.668/1993, que regulamenta os fundos imobiliários.
Enquanto o artigo 16 da Lei 8.668/93 prevê isenção de IR sobre rendimentos e ganhos de capital obtidos pelas carteiras dos FIIs, o artigo 18 estabelece a cobrança do imposto sobre ganhos na venda ou no resgate de cotas de fundos imobiliários.
No entanto, o sócio da área Tributária do Lefosse, Ricardo Bolan, destaca que a possibilidade de um fundo imobiliário investir em cotas de outro FII só surgiu em 2008 e avalia o quadro atual como decepcionante para o mercado, dado que a interpretação adotada pelo STJ não considera de forma adequada a evolução da legislação.
Em relação ao investidor pessoa física, é importante separar as duas situações. A decisão trata do ganho obtido dentro do próprio FII quando o fundo vende cotas de outro fundo com valorização. Dessa forma, é uma questão diferente da tributação do investidor que compra e vende cotas de FIIs em seu próprio nome.
Tributação para os fundos imobiliários
De acordo com uma pesquisa feita pelo Lefosse e divulgada pelo Estadão, 410 dos 1.150 FIIs que informaram a composição de suas carteiras em 30 de junho de 2026 possuíam cotas de outros fundos imobiliários. Isso corresponde a 35,7% dos fundos considerados no levantamento.
O levantamento aponta que diversos fundos de logística, shoppings, crédito imobiliário e multiestratégia mantêm posições em cotas de outros FIIs como parte de sua gestão de carteira, estando dentro do universo afetado pela decisão do STJ, assim como os fundos de fundos (FoFs, na sigla em inglês) da classe.
“Não faz sentido. Achamos uma decisão incoerente. Se todos os fundos são isentos no seu ambiente interno, por que só os fundos imobiliários teriam uma tributação?”, questiona Bruno Nardo, sócio e gestor da RBR Asset Management.
Nardo observa que, se um investidor pessoa física tem lucro na venda de cotas do FII e já é tributado em 20%, então uma tributação na venda de cotas dentro do veículo seria uma bitributação.
A sócia e COO da Rio Bravo, Vanessa Faleiros, reforça que os custos não ficam para os cotistas e não devem causar mudanças nas estratégias dos fundos imobiliários.
“Vamos esperar a possibilidade de algum recurso e ver como o mercado vai entender a decisão”, afirma a executiva, acrescentando que a Rio Bravo segue atenta a estruturas alternativas que possam fazer sentido.
Insegurança jurídica
Para Bruno Nardo, o cenário reforça uma insegurança jurídica que o mercado de fundos imobiliários enfrenta há anos.
“Sempre houve duas possibilidades: a esfera judicial, com mandado de segurança, ou a esfera administrativa, solicitando reembolso dos valores pagos de imposto. A esfera administrativa poderia ser questionada no futuro, então preferimos ir direto na esfera judicial para ter uma decisão definitiva em algum momento”, destacou.
Diante desse cenário, a gestora RBR Asset entrou com processos jurídicos, mas, desde a venda de seus fundos listados ao Patria, não trabalha mais com FIIs que compram e vendem cotas de outros fundos.
Para os próximos passos, é necessário aguardar os julgamentos que poderão definir com maior clareza como será tratado o ganho obtido pelos próprios fundos nessas operações.
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