O fundo imobiliário HGRE11, sob gestão da Pátria Investimentos, divulgou nesta sexta-feira (28) a assinatura de um compromisso de venda e compra referente à alienação integral do Edifício Alegria, localizado no Brás, em São Paulo, em uma operação avaliada em R$ 115,5 milhões.
Do montante, R$ 5,5 milhões serão pagos como sinal, dentro do prazo de até seis meses após a conclusão das determinadas condições às quais a operação está condicionada.
Os R$ 110 milhões remanescentes, por sua vez, serão pagos em cinco parcelas anuais corrigidas pelo IPCA. Além disso, as parcelas poderão ser antecipadas conforme o fluxo de vendas previsto na estrutura de permuta financeira.
Lucro para o HGRE11
Segundo o fato relevante divulgado, o valor de venda do Edifício Alegria está 95,6% acima do custo do HGRE11, que realizou um investimento de R$ 59,04 milhões, e 102,1% acima do valor do laudo de avaliação mais recente, que havia apurado R$ 57,14 milhões.
Dessa forma, o fundo prevê um lucro de R$ 42,73 milhões com a operação, equivalente a aproximadamente R$ 3,62 por cota, a ser reconhecido gradualmente conforme as parcelas forem recebidas.
O ativo imobiliário conta com 11.336 metros quadrados de área bruta locável (ABL) e encontra-se integralmente desocupado.
O imóvel havia sido adquirido pelo HGRE11 em 2011, por aproximadamente R$ 59 milhões, o equivalente a R$ 5.208 por metro quadrado. Na venda atual, o valor corresponde a cerca de R$ 10.145 por metro quadrado.
Motivo da venda
De acordo com o comunicado, a decisão de venda está relacionada à atual estratégia do HGRE11, com foco em lajes corporativas de maior padrão técnico e em regiões comerciais estratégicas.
Por se tratar de uma laje corporativa classe C que anteriormente funcionou como propriedade industrial e apresenta vacância integral, a gestora avaliou que o Edifício Alegria passou a ter um perfil mais próximo ao de um terreno para desenvolvimento do que de um ativo gerador de renda.
Além disso, também foi considerada a aprovação do novo PIU Setor Central pela Prefeitura de São Paulo. A mudança elevou para cerca de sete vezes a área do terreno o coeficiente máximo de aproveitamento para projetos residenciais, aumentando o valor potencial do imóvel como terreno em comparação ao uso como edifício de escritórios.
Efeitos da operação
Com a venda, as despesas do HGRE11 devem ser reduzidas, conforme previsto no fato relevante.
Entre agosto de 2025 e julho de 2026, o fundo desembolsou R$ 1,594 milhão com IPTU, o equivalente a aproximadamente R$ 0,011 por cota ao mês. As despesas condominiais e outros custos acessórios, por sua vez, chegaram a R$ 492,1 mil, ou cerca de R$ 0,003 por cota mensalmente.
Com a conclusão das condições do contrato e o pagamento do sinal, o IPTU passará a ser responsabilidade do comprador, enquanto o fundo seguirá arcando apenas com a segurança do imóvel até a transferência efetiva da posse.
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