Os fundos imobiliários TRXF11 e TRXB11, ambos sob gestão da TRX, comunicaram ao mercado nesta quarta-feira (20) a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) para a venda de dois imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar (GPA; PCAR3), localizados em Goiânia (GO).
Segundo o documento, os ativos pertencem ao TRXB11, fundo no qual o TRXF11 é o principal investidor, e estão locados ao GPA por meio de contrato atípico com vencimento previsto para julho de 2035.
Embora o acordo ainda não seja definitivo, o MOU estabelece os principais termos da operação e garante exclusividade para diligência e análise por parte do potencial comprador.
Lucro para o TRXF11 e TRXB11
A operação foi avaliada em R$ 74 milhões, com pagamento estruturado em três etapas. A primeira parcela, de R$ 37 milhões, será quitada à vista após o cumprimento das condições contratuais.
Já a segunda etapa prevê o pagamento de R$ 14,8 milhões em duas parcelas semestrais. Os R$ 22 milhões restantes serão pagos em até 18 meses. Todas as parcelas contarão com correção pelo IPCA.
O valor negociado representa um prêmio de 9,57% em relação ao último laudo de avaliação dos imóveis, reforçando o potencial de ganho de capital da transação.
Com isso, a venda deve gerar um lucro líquido estimado de aproximadamente R$ 24,5 milhões para o TRXB11, equivalente a R$ 6,03 por cota. Para o TRXF11, o impacto projetado é de cerca de R$ 0,39 por cota.
Além disso, a operação apresenta taxa interna de retorno (TIR) estimada em 11,57% ao ano, enquanto o cap rate ficou em 6,61%.
Outros detalhes da venda
Com a conclusão da venda, o TRXB11 deverá reduzir em aproximadamente R$ 36,2 milhões seu endividamento atrelado aos imóveis negociados, utilizando parte dos recursos da operação para quitação das obrigações.
Segundo a TRX, a movimentação está alinhada à estratégia de reciclagem de portfólio, permitindo a realização de ganhos de capital, potencial distribuição extraordinária de resultados e redução do risco financeiro do fundo.
A expectativa é de que os documentos definitivos sejam assinados em até 90 dias. Até lá, o comprador seguirá realizando diligências dentro do período de exclusividade.
Além disso, após o pagamento do sinal, os aluguéis mensais dos imóveis passarão integralmente ao comprador.
Por outro lado, operações de reciclagem de portfólio como essa seguem sendo observadas de perto pelos investidores de FIIs, especialmente em fundos com foco em imóveis de varejo e contratos atípicos de longo prazo.
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