O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Investimentos, anunciou nesta semana a compra indireta de mais quatro imóveis, em uma operação avaliada em R$ 202,85 milhões. As aquisições se referem a quatro lojas de varejo localizadas na cidade de São Paulo.
Para o pagamento, a operação será realizada por meio da compra de 100% das cotas do FII MCDU11, sob gestão da JiveMauá, fundo que não possui listagem na Bolsa brasileira (B3). Atualmente, os espaços estão locados para as redes St. Marché e Oba Hortifruti.
Além disso, a transação também inclui a aquisição integral dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados aos recebíveis dos imóveis, igualmente presentes no portfólio do MCDU11, compondo uma estrutura de renda urbana.
O MCDU11 é um fundo multiestratégia negociado no mercado secundário e integrante do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix). Com a compra, o TRXF11 amplia sua exposição ao varejo alimentar premium na capital paulista.
TRXF11: Como foi feito o pagamento?
O pagamento das aquisições foi dividido em três parcelas. A primeira, no valor de R$ 41,72 milhões, referente às cotas do MCDU11, foi quitada na sexta-feira (12).
Já a segunda parcela, de R$ 156,12 milhões, relacionada aos CRIs, será paga por meio da integralização de cotas da 12ª emissão do TRXF11, ainda em andamento. Por fim, a última parcela, de R$ 5 milhões, será quitada após a conclusão da auditoria dos imóveis e do próprio MCDU11.
Segundo a gestora, o objetivo da operação é utilizar o fundo como instrumento de carrego dos ativos, reforçando a estratégia do TRXF11 de manter contratos de longo prazo com locatários de alta qualidade de crédito.
Detalhes dos imóveis
A transação envolve três lojas locadas ao St. Marché, localizadas na Avenida Rebouças, na zona oeste da capital paulista, além de unidades situadas na Vila Mascote e no Campo Belo, ambos bairros residenciais de alto padrão no entorno do Aeroporto de Congonhas.
Além dessas, a operação inclui uma loja do Oba Hortifruti, localizada na Vila Mariana, na zona sul, região mais próxima ao centro da cidade.
No total, os ativos somam 11.596 metros quadrados de área bruta locável (ABL), com contratos de locação com vencimentos entre 6,5 e 15 anos e cap rate estimado de 8,5% ao ano, percentual acima da média atual da carteira do fundo.
Por fim, após a conclusão da operação, o TRXF11 passará a contar com 121 imóveis e mais de 1,286 milhão de metros quadrados de ABL em seu portfólio, além de um prazo médio de vencimento superior a 12 anos e cerca de R$ 5,133 bilhões em patrimônio líquido.
