Com as projeções de queda da taxa básica de juros (Selic) em 2026, o mercado voltou sua atenção para os fundos imobiliários, após um 2024 marcado por juros elevados e descontos persistentes. Atualmente, o setor consolida uma recuperação gradual, enquanto os investidores buscam gestão sólida, fluxo de caixa previsível e ativos bem localizados.
No fechamento de setembro, o mercado de FIIs apresentava um estoque de R$ 183 bilhões e 2,8 milhões de investidores. O desempenho poderia ter sido ainda mais expressivo, mas foi impactado pela manutenção da taxa de juros em patamares elevados, o que levou parte dos investidores a migrarem para ativos de crédito.
Atualmente, a Selic está em 15% ao ano. A expectativa é de que os cortes tenham início a partir do fim do primeiro semestre de 2026 (1S26). De acordo com o Relatório Focus, do Banco Central (BC), a estimativa para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) deste ano recuou de 4,72% para 4,7%. Para 2026, a previsão passou de 4,28% para 4,27%, enquanto as projeções para 2027 e 2028 indicam estabilidade em 3,83% e 3,6%, respectivamente.
A gerente do Real Estate na Rio Bravo, Jaqueline Rodrigues, destacou que “a inflação tem apresentado maiores sinais de desaceleração nos últimos meses, sendo muito impulsionada pela valorização cambial. Apesar de ainda termos variáveis domésticas desafiadoras para a trajetória inflacionária, como o baixo desemprego e o quadro fiscal, o mercado projeta cortes na taxa de juros para o ano que vem.”
“Esse cenário beneficia a performance dos fundos imobiliários, uma vez que os cortes aumentam o diferencial de rendimentos entre renda fixa e renda variável. A performance dos Fils nesse ano já tem refletido em parte essas expectativas de cortes para o ano que vem, uma vez que o mercado tende a se antecipar”, complementou Rodrigues.
Impacto da Selic sobre os FIIs
A melhora no cenário macroeconômico tem impulsionado os resultados do setor. No ano, diversos fundos imobiliários acumulam valorização superior a 20%. Dados da DataBay apontam que o HCTR11 (+43,4%), RBRL11 (+42,2%) e BLMG11 (+41,2%) lideram os ganhos, seguidos por PATL11, BROF11, VILG11, MANA11, AZPL11, MCRE11 e HSML11, todos com valorização acima de 27%.
“Os fundos imobiliários são veículos oportunos para os investidores com um horizonte de investimento de longo prazo, uma vez que oferecem mecanismos de proteção contra a inflação. Essa proteção advém dos aluguéis dos imóveis, que são reajustados anualmente por um índice de variação de preços, normalmente o IPCA ou o IGP-M. Além disso, os imóveis bem localizados e bem geridos tendem a apresentar uma valorização conforme o tempo, podendo superar a inflação”, explica Rodrigues.
Somente em setembro, o setor movimentou R$ 8 bilhões, totalizando R$ 54,4 bilhões no acumulado de 2025, números positivos, mesmo com a redução do número de FIIs negociados na B3, que passou de 432 em agosto para 249 em setembro.
