GGRC11 concluiu negócios que estavam em andamento com outros fundos imobiliários (BTLG11, SNLG11 e ALZR11). Pagamentos serão feitos principalmente em novas cotas.
O fundo imobiliário GGRC11 anunciou na noite de ontem (12) a conclusão de três diferentes aquisições que estavam em andamento, que envolvem nove imóveis, com valor agregado superior a R$ 400 milhões. Em negociações com outros três fundos imobiliários que preveem pagamentos estruturados de forma diversificada: uma parcela será realizada por meio da integralização de cotas da oitava emissão em andamento, outra com a assunção de CRIs, e uma parte em dinheiro, com prazo de liquidação de até 12 meses.
Uma das operações é a aquisição de dois imóveis pertencentes ao BTLG11, um dos principais FIIs de logística do país, que está reciclando seu portfólio e tentando ampliar sua presença na região metropolitana de São Paulo, de preferência num raio inferir a 60 km da capital.
Logo, o GGRC11 fechou a aquisição de dois imóveis, um em Campinas (SP) e outro em Camaçari (BA), pelo valor total de R$ 57 milhões, com pagamento dividido entre uma parcela inicial de R$ 27 milhões, pago através da subscrição de cotas do GGRC11, e duas parcelas semestrais de R$ 15 milhões em 2025, corrigidas pelo IPCA.
A transação deve gerar um lucro de aproximadamente 38% para o BTLG11, o que equivale a R$ 0,36 por cota, com uma taxa interna de retorno (TIR) de 23,9%, e está em linha com a tese de reciclagem do portfólio, conforme o fato relevante.
Para o GGRC11, os imóveis possuem contratos “Built to Suit” com locatários nos setores industrial e de engenharia, e os rendimentos mensais projetados, a partir dos aluguéis, devem representar cerca de R$ 0,004 por cota, com Cap Rate médio estimado de 15,7% para o primeiro ano.
GGRC11 adquire imóvel do ALZR11
O fundo anunciou também a compra de um imóvel híbrido, localizado em Espírito Santo do Pinhal, interior paulista, que abrange uma planta industrial, um centro logístico e a sede administrativa da fabricante de sistemas eletrônicos Aptiv. O imóvel foi adquirido do ALZR11, com um pagamento total de R$ 38.500.005,85.
A transação foi realizada por meio da integralização de 3.392.071 cotas da 8ª emissão do GGRC11, e também envolve pagamentos futuros em dinheiro, conforme os seguintes termos:
- R$ 5 milhões serão pagos nos próximos dias, após a outorga da escritura do imóvel.
- R$ 4 milhões com vencimento em 5 de julho de 2025, corrigidos pelo IPCA.
- Um adicional de R$ 1 milhão será incorporado à última parcela, condicionado ao cumprimento de condições ainda não divulgadas.
O imóvel foi entregue em 2019, projetado sob a modalidade built-to-suit (BTS), ou seja, construído sob medida para a locatária, e está sob contrato atípico de locação com vencimento previsto para 20 de março de 2029.
A gestora do GGRC11, Zagros Capital, estima que a locação desse imóvel gerará um impacto de R$ 0,0034 por cota na receita do fundo, com um cap rate estimado de 9,93% para o primeiro ano de operação.
Aquisição total do SNLG11
Por último, o fundo anunciou a conclusão das condições para a aquisição do portfólio do SNLG11, fundo da Suno Asset. O pacote adquirido inclui seis imóveis, dos quais cinco estão locados, com um total de 89.351 metros quadrados de área bruta locável (ABL). O valor nominal da transação foi de R$ 299 milhões.
Além disso, o fundo da Suno Asset adquiriu mais 555.066 cotas, num investimento de R$ 6,3 milhões, para a entrega de três cotas do GGRC11 para cada cota do SNLG11 detida pelos investidores, como parte do processo de liquidação do fundo. As próximas etapas serão divulgadas oportunamente pela gestora.
A negociação com o SNLG11 tem um cap rate estimado de 10% ao ano, descontada a alavancagem, com impacto positivo nas receitas de R$ 0,021 por cota.
