O fundo imobiliário GGRC11, da Zagros Capital, segue em busca da ampliação do seu portfólio. Desta vez, o FII anunciou a aquisição de galpões logísticos do FII Jive Properties III, localizado em Indaiatuba (SP), por um valor total de R$ 43 milhões.
O pagamento será feito em duas etapas. A primeira, de R$ 34,8 milhões, será quitada em 19 de setembro de 2025, por meio da compensação de créditos vinculados à 10ª emissão de cotas do fundo. Já a segunda, de R$ 8,2 milhões, será paga à vista em duas parcelas iguais e irreajustáveis, com vencimento em 20 de novembro e 20 de dezembro de 2025.
O imóvel, conhecido como Green House, é formado por cinco galpões logísticos que compõem o Condomínio Especial Green House (blocos B, C, D, E e G). No total, são 35,9 mil metros quadrados de terreno e 20,1 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).
Mais detalhes sobre o imóvel
Atualmente, o Green House está locado para a companhia Outdoor Importação e Exportação, desde dezembro de 2021. O aluguel mensal é de R$ 406,5 mil, que passará a ser integralmente destinado ao GGRC11 a partir do pagamento da primeira parcela, em 20 de novembro, o que representa cerca de R$ 0,0026 por cota.
Segundo fato relevante, o contrato de locação conta com garantia na modalidade caução, no valor de R$ 1,8 milhão, e o cap rate estimado para o primeiro ano da operação é de aproximadamente 11,35%.
O que os analistas dizem do GGRC11?
Para Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, o GGRC11 é um fundo híbrido, com foco em logística e indústria, e apresenta fatores que explicam o desconto atual em Bolsa.
“O GGRC11 tem valor de mercado em torno de R$ 1,4 bilhão, cerca de 12% abaixo do seu valor patrimonial. Hoje, ele entrega uma dívida anualizada de aproximadamente 12,3%, acima da média do setor. Isso acontece porque o mercado percebe seus ativos com um pouco mais de risco”,
Ele ressalta que cerca de 85% do portfólio está concentrado em contratos atípicos, sendo a maior parte no estado de São Paulo (60%), mas com presença também no Sul, Nordeste e Centro-Oeste.
“Ao invés de grandes condomínios logísticos, o fundo tem galpões industriais. Essa característica torna a realocação mais difícil em caso de vacância, mas também garante um prêmio de risco em relação a outros FIIs logísticos”, explica Schneider.
Mesmo com a volatilidade, Schneider destaca que o fundo tende a se manter acima do CDI e da inflação no longo prazo, devido aos dividendos consistentes e à diversificação do portfólio.
“É um fundo que entrega dividendos mais elevados, mas carrega também uma percepção de risco acima da média. Para investidores que buscam renda, pode ser interessante, desde que haja consciência dessa característica”, diz.
