O fundo imobiliário GARE11, gerido pela Guardian, comunicou na última sexta-feira (31), por meio de fato relevante, a conclusão da venda de dez imóveis em uma operação avaliada em R$ 485,5 milhões. Os ativos pertenciam ao FII Artemis 2022, fundo integralmente detido pelo GARE11.
A transação inclui quatro lojas do Grupo Pão de Açúcar (GPA) e seis do Grupo Mateus, configurando uma das maiores operações do fundo, com lucro bruto de aproximadamente R$ 145 milhões e retorno equivalente a IPCA + 18% ao ano no período.
Além disso, a operação reduziu em cerca de R$ 356 milhões as obrigações financeiras do fundo relacionadas aos contratos de CRIs lastreados nos imóveis vendidos, que serão amortizados antecipadamente. Segundo a Guardian, a medida também diminui o nível de alavancagem do GARE11.
“Com o apoio dos recursos já captados na 7ª emissão de cotas, o fundo passa a operar em patamar de alavancagem líquida negativa — ou seja, com volume de disponibilidades superior ao total de suas obrigações financeiras”, destacou a gestora em relatório.
A movimentação também resultou em impacto positivo estimado de R$ 68,5 milhões no valor patrimonial do fundo, o que representa cerca de R$ 0,31 por cota.
Detalhes da transação
O comprador dos ativos foi o fundo XPRI, gerido pela XP Asset. A aquisição foi estruturada em duas classes de cotas, sênior (IPCA + 9% ao ano) e subordinada (20% ao ano), com pagamento parcelado entre 24 e 60 meses. De acordo com a Guardian, essa estrutura deve contribuir para maior estabilidade na distribuição de rendimentos ao longo do tempo.
Além disso, o GARE11 adquiriu integralmente as cotas subordinadas, o que lhe permite participar de ganhos adicionais em caso de valorização futura dos imóveis.
Novas aquisições do GARE11
No mesmo período, o GARE11 também realizou novas aquisições, incluindo dois imóveis locados à rede Desco Atacado, no Rio Grande do Sul, avaliados em R$ 32,3 milhões e com cap rate de 10,20%, sem utilização de alavancagem.
Ao fim de outubro, o fundo contava com 31 imóveis, valor patrimonial de R$ 2,06 bilhões e 407,4 mil cotistas.
