O mercado de fundos imobiliários (FIIs) vive um momento de maturidade técnica e expansão da base de investidores, superando a marca de 3 milhões de CPFs na B3. Para analisar esse cenário e projetar o que esperar dos próximos anos, o especialista Gabriel Porto recebeu em seu novo programa, o Terça de Valor, ninguém menos que o Professor Baroni, analista-chefe da Suno e uma das maiores autoridades do setor no Brasil.
Em um bate-papo de mais de uma hora, Baroni compartilhou sua visão sobre a evolução do mercado, as armadilhas para iniciantes e o potencial de cada segmento em um cenário de queda da taxa Selic.
O Desafio da Sobrecarga de Informação
Baroni relembrou o início de sua trajetória, há mais de 15 anos, quando a escassez de conteúdo era o maior obstáculo. Hoje, o problema é o oposto: o excesso de ruído.
“O investidor iniciante hoje não sabe em qual linha editorial se apoiar. Ele precisa de paciência. Não é necessário montar uma carteira em 30 dias. Seis meses de estudo e simulação (carteira teórica) não são nada para quem pretende investir por 30 anos”, pontuou Baroni.
Raio-X dos Setores: Onde estão as oportunidades?
Gabriel Porto e Baroni mergulharam nos fundamentos dos principais setores do IFIX, com destaques importantes:
- Logística e Renda Urbana: O “Setor Infinito”
Baroni demonstrou forte otimismo com os galpões logísticos e a renda urbana. Segundo ele, o Brasil ainda possui um déficit logístico de décadas. O destaque foi para a capilaridade: enquanto prédios de escritórios se limitam a microrregiões de São Paulo, o setor de renda urbana pode prosperar em qualquer esquina bem localizada do país.
- Shopping Centers: Resiliência Provada
A conversa desmistificou a ideia de que o e-commerce destruiria os shoppings. Baroni explicou que os ativos brasileiros se tornaram hubs logísticos e centros de entretenimento climatizados, algo essencial em um país com desafios de segurança pública e clima tropical.
- Lajes Corporativas: A Polêmica do Desconto
Questionado sobre o eterno desconto nas lajes corporativas, Baroni foi direto: para ele, o setor enfrenta um desafio estrutural de escala.
“Eu gostaria que os gestores de lajes, com a queda dos juros, vendessem os ativos e devolvessem o dinheiro ao cotista (amortização), em vez de tentarem crescer em um mercado tão difícil e de baixo dividend yield.”
“Timing não supera Juros Compostos”
Para quem teme que os FIIs “já ficaram caros” após as altas de 2025, Baroni deixou um conselho valioso: a constância é mais lucrativa do que tentar adivinhar o topo ou o fundo do mercado.
Com a projeção de que 2026 e 2027 consolidem a queda de juros no Brasil, a perspectiva é de que o retorno total (rendimentos + valorização de cota) continue atrativo para quem mantiver a disciplina de reinvestimento.
Assista à entrevista completa
O episódio completo da Terça de Valor com o Professor Baroni já está disponível no canal do YouTube de Gabriel Porto. Veja aqui!
