Com elevação de 0,25 ponto percentual (p.p.) no dia 18 de junho, a taxa básica de juros (Selic) passou de 14,25% para 15%, refletindo um ciclo de aperto monetário prolongado. No entanto, mesmo em um cenário considerado prejudicial, os fundos imobiliários continuam realizando emissões robustas e atraindo investidores.
Segundo o mercado do segmento, cerca de R$ 18 bilhões são captados em ofertas de emissão de cotas, além de o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) estar perto de suas máximas históricas.
Crescimento dos fundos imobiliários
Para o head de FIIs da Suno, professor Marcos Baroni, era inimaginável anos atrás que um FII de qualquer tipo conseguiria captar recursos com os juros nesse patamar. Porém, a prática por meio da troca de cotas tem aberto espaço para muitas movimentações, além de garantir mais liquidez ao mercado.
Ele explica que o mercado passou nos últimos meses por um processo de depuração. A partir de setembro, quando o Comitê de Política Monetária (Copom) iniciou o processo de alta da Selic, o Ifix entrou em espiral de queda por cinco meses, impactando o preço dos fundos na bolsa.
Devido a isso, muitos investidores que tinham uma visão de curto prazo, começaram a correr do mercado de fundos abrindo espaço para pessoas que percebem as características reais do investimento, explicou.
“A gente começa a ver outros investidores com um perfil muito diferente, muito mais sofisticado, um investidor que realmente tem um horizonte muito mais alongado, entendendo que hoje esse cenário de juros não é permanente, em algum momento ele vai começar a cair, inclusive alguns juros futuros já apontando para baixo também a partir de 2026. E tudo isso vem fazendo com que os fundos negociados de maneira muito depreciada atraiam o investidor de longo prazo”, diz Baroni.
Futuro dos FIIs
Já o professor e especialista em FIIs, Arthur Moraes, acredita que o futuro dos fundos imobiliários está ligado à formação de portfólios bilionários, ou seja, quanto maior o fundo, menor será o impacto de uma venda pontual na liquidez e no preço das cotas. “Esse é o caminho para a profissionalização do mercado”, afirmou.
O especialista da Suno, Baroni, ressalta que com o tempo o mercado vem reconhecendo a importância dos fundos como um agente importante para o financiamento desse segmento, por meio da negociação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
“Os FIIs são agentes transformadores, que realmente fazem diferença na hora de buscar alternativas para aqueles grandes investidores que estão com os seus imóveis e suas operações ali dentro do mercado”, observa.
Caso a proposta de tributação diferenciada seja aprovada — de forma que preserve cotas antigas e tribute apenas novas —, as gestoras podem intensificar os movimentos de fusões e incorporações até o fim deste ano, diz Moraes. Para isso, será necessário ampliar ou capitalizar os FIIs o máximo possível antes que a virada do regime tributário aconteça, no início de 2026.
Dessa forma, pode consolidar ainda mais os grandes FIIs, tornando o mercado mais eficiente para investidores e gestores.
