Diante de um cenário com a taxa básica de juros (Selic) a 15% ao ano, investir em fundos imobiliários (FIIs) pode parecer desafiador. No entanto, a situação também traz oportunidades, já que diversos FIIs mantêm dividendos atrativos e apresentam potencial de valorização das cotas.
O investidor Gabriel Porto, com mais de 9 anos de experiência no mercado de FIIs, destaca três fundos de diferentes setores e gestões como boas opções para novos investimentos no momento.
Fundos imobiliários: GARE11
Entre os destaques está o fundo GARE11, gerido pela Guardian, com mais de 390 mil cotistas e um portfólio de 39 imóveis, todos com 100% de ocupação. A cota é negociada próxima ao valor patrimonial, a R$ 9,00, com preço base de R$ 8,99.
Grande parte dos contratos do GARE11 são atípicos, oferecendo proteção aos cotistas, em caso de saída antecipada do locador, a multa equivale à soma dos aluguéis restantes.
Porto destaca a concentração de rating dos inquilinos, ou seja a nota de risco dos locadores, incluindo o Grupo Pão de Açúcar (GPA), Carrefour e Atacadão. “A gente pode perceber que a concentração dos ratings está em Triplo A, Triplo A+ e duplo A, ou seja, as melhores notas de rating”. Dessa forma, a probabilidade de ocorrer um atraso nos pagamentos tende a ser muito baixa para esses contratos.
HGBS11: Diversificação no portfólio
O HGBS11, gerido pela Hedge Investimentos, é focado em shopping centers e varejo e figura entre as cinco melhores opções do mercado segundo Porto. “É um fundo que consegue trazer quase 8,0% em dividendos. Vem negociando abaixo do seu valor patrimonial, e que historicamente tem retornos bem interessantes.”
Atualmente, o valor patrimonial em mercado é de R$ 21,57 por cota, e o portfólio inclui ativos como Jardim Sul (SP), West Plaza (SP) e Capim Dourado (TO), com vacância total de 4,9%, uma das menores do segmento.
O desempenho evolutivo é consistente, a vacância caiu de 6,7% em março de 2024 para 4,9%, e as vendas totais subiram 5,6% em relação ao mesmo período do ano anterior. Porto ressalta que o HGBS11 combina bom preço em mercado e evolução positiva dos números.
“O HGBS11 hoje de fato se encaixa como uma das grandes oportunidades, tanto pela evolução de seus números quanto pelo preço que está em mercado”, afirma.
MCCI11: Dividendos robustos
Por fim, o educador financeiro inclui o MCCI11, da Mauá Capital Real, negociado a R$ 85,20 por cota com dividendos de R$ 1,00 por cota, resultando em dividend yield (rendimento de dividendo) de 15% nos últimos 12 meses.
“Desde 2019, a gente pode perceber o quanto que o MCCI11 mais os dividendos entregues por ele, bateu o IFIX, o CDI. Isso aqui é bem importante da gente olhar, porque de fato, um fundo imobiliário que consegue bater com folga esses principais indicadores de mercado, já nos traz um histórico bem afirmativo”, diz Porto.
A carteira do fundo também é diversificada, com 81% em CRIs, 9% em fundos imobiliários, 7% em caixa, que pode ser destinada a estratégias de aquisição, e alocação tática de 3%. Sendo 98% indexado ao IPCA. Com isso, “se a gente tiver inflações mais altas, como a gente teve, por exemplo, no mês de fevereiro, é um fundo imobiliário que se beneficia bastante disso”, explica.
Ele conclui que, “por se tratar de um fundo imobiliário de papel que contenha CRIs de médio a alto risco e FIIs com caixa e tudo mais, é um fundo imobiliário de médio risco em mercado, ainda mais quando a gente leva em consideração o seu desconto, o seu histórico, a questão da lineariedade dos seus dividendos e da gestão que vem fazendo um excelente trabalho.”
