O fundo imobiliário GARE11, da gestora Guardian, anunciou nesta sexta-feira (24) a aprovação da sua 7ª emissão de cotas. De acordo com o relatório divulgado, a operação prevê uma captação inicial de R$ 400 milhões, com possibilidade de lote adicional.
O objetivo é utilizar os recursos na reposição de imóveis de renda urbana que podem ser vendidos a um fundo imobiliário da XP Asset (ainda não revelado). Parte da negociação será feita por meio da compensação de créditos com cotas da própria emissão.
A operação permite ao fundo evitar o uso do colchão de disponibilidades ou a contratação de novas dívidas.
Segundo a Guardian, a combinação da venda de ativos com a aquisição de novos imóveis não apenas reforça a estratégia do portfólio, mas também representa uma resposta para o mercado sobre a estrutura de capital do fundo, que caminha para uma “alavancagem líquida” negativa.
GARE11: Detalhes da emissão
Inicialmente serão ofertadas 44,4 milhões de cotas, com valor unitário de R$ 9,00, que corresponde ao valor patrimonial de junho, e um preço de aquisição total de R$ 9,01, considerando a distribuição de R$ 0,01 por cota.
Além disso, a emissão ainda permitirá a distribuição parcial, após a captação de R$ 1 milhão. O custo da oferta será de 0,11% por cota, destinado ao pagamento dos custos opercionais. Qualquer saldo remanscente será incorporado ao patrimônio do GARE11.
O volume poderá ser elevado até 275%, com lote adicional de até 122 milhões de cotas, abrindo a possibilidade da captação total de R$ 1 bilhão.
Possibilidades da oferta
Entre os cenários, o primeiro inclui, a compra de 10 novos imóveis de renda urbana, por compensação de crédito, e a compra de cotas do FII ARTE11, já controlado pelo GARE11, com foco na amortização de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) até o fim de 2024.
Nesse cenário, o portfólio do FII será composto por 39 imóveis em 13 estados, locados a 9 inquilinos, todos com contratos atípicos e prazo médio de 12,5 anos. Com isso, a alavancagem líquida, atualmente em 27%, sofreria um impacto caindo 13 pontos percentuais (p.p.), para 14%.
Já a segunda alternativa, Além das movimentações previstas no primeiro cenário, contempla a compra de mais 3 imóveis, totalizando 13 novos ativos, e prevê a captação de recursos adicionais para reforçar o colchão de liquidez.
O portfólio final tem 42 imóveis, distribuídos em 14 estados e locados a 10 inquilinos, todos com contratos atípicos e prazo médio de 12,6 anos. Porém, a redução da alavancagem líquida é mais modesta, em apenas 3 p.p. com ganho em diversificação e robustez patrimonial.
