A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgou nesta quarta-feira (21), a autorização aos fundos de investimento imobiliários (FIIs) e os fundos das cadeias agroindustriais (Fiagros) para a recompra de suas próprias cotas negociadas na bolsa de valores brasileira (B3).
Entretanto, ainda não há detalhes sobre qualquer condição, como a necessidade de cancelamento das cotas readquiridas. Informações mais detalhadas serão apresentadas na ata de reunião, sendo publicada em até 30 dias.
Segundo o Banco Safra, FIIs de papel e os fundos de fundos (FoFs) devem ser os mais beneficiados, devido a maior facilidade em gerar caixa para realização da recompra. A prática já é comum entre as companhias listadas na bolsa, principalmente em momentos de forte desvalorização, porém havia dúvidas sobre como iria funcionar com os fundos.
“Nos últimos 12 meses, iniciou-se uma discussão sobre a possibilidade de fundos listados comprarem suas cotas, a exemplo do que fazem as companhias abertas, para gestão de caixa e precificação das ações”, explica Thiago Giantomassi, sócio das áreas de Mercado de Capitais e Fusões e Aquisições do Demarest. “Em fundos, a regulamentação não é uniforme e, em FII e FIAGRO, há também restrição na lei para aplicação de recursos na aquisição de suas cotas.”, completou.
A discrepância média entre o valor patrimonial e o valor de mercado dos FIIs é de 16%, com possibilidade de atingir 50% no caso do segmento de escritórios, chegando a 37% nos fundos dos fundos, 36% nos fundos educacionais e 30% nos ligados a shoppings.
Já os fundos de lajes corporativas apresentam um um P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) médio de 0,66, ou seja, negociados a 34% de desconto, segundo o BTG Pactual.
Mudanças com a autorização da CVM
O analista de fundos imobiliários da Eleven Financial, Leonardo Veríssimo, explica que quanto maior o desconto no mercado secundário, mais atrativa a recompra de cotas pelo próprio fundo se torna, quando a gestão do FII consegue realizar essa aquisição por um valor menor que o patrimonial, gerando um potencial benefício para os cotistas.
A decisão das recompras reduz a participação das cotas no mercado, podendo elevar o valor patrimonial por cota. Estratégia parecida com a utilizada por grandes empresas que buscam valorizar as ações e fortalecer a confiança ao mercado. Ao diminuir o número de cotas disponíveis, a participação de cada cotista aumenta de forma proporcional, elevando os ganhos sobre o patrimônio líquido do fundo.
Em contraponto, a Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, regulamentadora dos fundos de investimento imobiliário brasileiros, pode acabar impedindo o investimento de recursos do próprio fundo na aquisição de cotas do mesmo.
“É vedado à instituição administradora, no exercício específico de suas funções e utilizando-se dos recursos do fundo imobiliário, aplicar recursos na aquisição de cotas do próprio fundo.”, aponta o artigo 12. Especialistas dizem que a CVM não possui competência legal para autorizar uma prática proibida por lei federal.
