O fundo imobiliário ALZR11, gerido pela Alianza Gestão, anunciou duas movimentações relevantes em seu portfólio, reforçando a estratégia de ampliar a exposição a contratos atípicos de longo prazo com inquilinos de grande porte.
De acordo com fato relevante divulgado nesta terça-feira (31), o FII concluiu a aquisição de um ativo locado ao grupo Fleury (FLRY3) e avançou na compra de um galpão atualmente ocupado pela Shopee.
Fundo conclui compra de ativo
O ALZR11 informou que adquiriu a totalidade das cotas de uma sociedade de propósito específico (SPE), detentora dos direitos reais sobre o imóvel locado ao grupo Fleury. Com isso, o fundo passa a deter, de forma indireta, os direitos econômicos e contratuais do ativo.
A operação, anunciada em dezembro de 2025, foi avaliada em R$ 29,5 milhões e envolve um imóvel desenvolvido no modelo built-to-suit (BTS), localizado em Campinas (SP).
O pagamento foi estruturado em duas etapas. A primeira, referente a R$ 7,9 milhões, foi quitada em 30 de dezembro, concomitante a assinatura do compromisso de compra. Enquanto a segunda, de R$ 21,6 milhões, foi efetuada no fechamento da operação.
Contrato com o grupo Fleury
Atualmente, o imóvel está locado ao grupo Fleury, empresa de saúde brasileira com prestação de serviços médicos e medicina diagnóstica, por meio de um contrato atípico com prazo de 15 anos, vigente desde julho de 2025.
Segundo o documento, o aluguel mensal inicial é de aproximadamente R$ 255 mil, com reajuste anual pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) sempre no mês de julho.
No entanto, a geração de receita será iniciada apenas em maio de 2026, devido a um período de carência de cerca de 10 meses. Durante esse intervalo, o fundo contará com uma renda mínima garantida (RMG), paga pelos vendedores do imóvel.
ALZR11 avança na compra de galpão
Em paralelo, o fundo também avançou na aquisição de um galpão logístico locado à Shopee, com a assinatura de um aditamento contratual. O ativo, localizado em Araraquara (SP), também segue o modelo built-to-suit, estando integralmente ocupado pela empresa de e-commerce.
A operação foi avaliada em R$ 125 milhões, com pagamento estruturado por meio de compensação de créditos, no contexto da 8ª emissão de cotas do fundo.
Apesar do avanço, a conclusão definitiva da transação ainda depende do cumprimento de condições contratuais, com prazo estimado de até 60 dias da data do comunicado.
Acordo com a Shopee
Assim como no caso do Fleury, o contrato de locação com a Shopee também possui características atípicas, com prazo inicial de 10 anos. O aluguel mensal gira em torno de R$ 1,03 milhão, sendo corrigido inicialmente pelo INCC e, posteriormente, pelo IPCA.
Além disso, ainda prevê multa equivalente ao saldo integral dos aluguéis vincendos em caso de rescisão antecipada, renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel durante o prazo inicial e garantia por carta de fiança bancária correspondente a 12 meses de aluguel e encargos.
Com movimentos como esses, o ALZR11 reforça uma estratégia baseada em renda estável, contratos longos e inquilinos de alta qualidade, características valorizadas por investidores de FIIs.
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