O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX, informou ao mercado, por meio de fato relevante nesta quinta-feira (19), a aquisição de 18 imóveis locados ao Hospital Sírio-Libanês, localizados em São Paulo (SP).
A transação foi estruturada no modelo built-to-suit, ou seja, desenvolvida ou adaptada sob medida para as necessidades do locatário, com valor inicial de R$ 219,4 milhões e cap rate estimado de 8% ao ano, sendo uma das maiores operações recentes do fundo.
No entanto, o valor total pode chegar a mais de R$ 348 milhões, considerando cerca de R$ 109 milhões destinados a obras de adaptação dos espaços, além da possibilidade de até R$ 20 milhões adicionais.
Informações sobre o pagamento
De acordo com o documento, o pagamento foi estruturado em duas etapas. A primeira, de R$ 68,1 milhões, será realizada à vista no fechamento da operação. Já o saldo de R$ 151,2 milhões será quitado em cinco parcelas, sendo três trimestrais e duas semestrais.
Além disso, as parcelas semestrais serão corrigidas pelo Índice de preços ao consumidor (IPCA), acrescido de juros de 4,5% ao ano.
A conclusão da transação, no entanto, está condicionada ao não exercício do direito de preferência pelo próprio Hospital Sírio-Libanês, além do cumprimento de condições precedentes previstas no contrato de compra e venda.
Segundo a gestora, a expectativa é de que todas as condições sejam cumpridas e o fechamento ocorra em até 30 dias a partir da divulgação do fato relevante.
Aquisições do TRXF11
O pacote adquirido pelo TRXF11 inclui 18 imóveis, sendo 9 lajes corporativas divididas em 18 unidades autônomas, localizadas no complexo multiuso O Parque, na região do Brooklin (SP).
Os ativos serão operados pelo Hospital Sírio-Libanês exclusivamente para atividades médico-hospitalares, com contratos de locação vigentes até 2054, além de previsão de penalidades em caso de rescisão antecipada.
Ademais, o contrato também prevê carência no pagamento de aluguéis até setembro de 2026 e descontos até fevereiro de 2027, benefícios concedidos ao locatário.
Ainda assim, esses impactos serão neutralizados por meio de uma renda mínima garantida e reembolsos pagos pelo vendedor ao fundo, de modo que o TRXF11 não terá redução de receita nesse período.
Impacto ao portfólio
Segundo a gestão, a aquisição está alinhada à estratégia de construção de um portfólio híbrido, com foco em ativos alugados para inquilinos de elevada qualidade de crédito e contratos de longo prazo.
Após a conclusão da operação, o TRXF11 passará a contar com 115 ativos, totalizando aproximadamente 1,2 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL) e cerca de R$ 7,4 bilhões investidos em imóveis.
Além disso, a transação amplia a exposição do fundo ao segmento hospitalar, considerado um dos mais resilientes da economia, que passará a representar cerca de 12% da receita contratada.
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