O fundo imobiliário HGBS11, sob gestão da Hedge Investimentos, informou por meio de fato relevante divulgado nesta terça-feira (03) a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) referente à venda integral da parcela remanescente de sua participação no I Fashion Outlet Novo Hamburgo.
O imóvel comercial, localizado em Novo Hamburgo (RS), possui 20,1 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e mais de 92 operações, incluindo marcas como Nike Outlet, Adidas, Puma, Hugo Boss, Calvin Klein, Diesel, Dolce & Gabbana e Tommy Hilfiger.
Estrutura da venda
A operação envolve a venda da participação de 18,4% do HGBS11 no ativo, avaliada em R$ 63,4 milhões. Desse total, R$ 15,85 milhões serão pagos à vista na conclusão da transação.
O pagamento foi estruturado em quatro parcelas. A primeira, de R$ 20,6 milhões, vence em três e nove meses após o fechamento. Outras duas parcelas, de R$ 3,17 milhões cada, corrigidas pelo IPCA/IBGE, estão previstas para seis e doze meses após a conclusão.
Segundo a gestão, a venda foi realizada a um cap rate de 7,7%, considerando o resultado operacional estimado para os doze meses anteriores ao fechamento.
Ademais, o preço negociado representa um prêmio relevante frente à última avaliação do imóvel, ficando 29,4% acima do valor apontado no laudo mais recente.
No entanto, a conclusão da operação ainda está condicionada ao cumprimento de condições precedentes usuais, incluindo a formalização definitiva da documentação.
Impacto no resultado e guidance
Com a transação, o HGBS11 deve registrar um ganho não recorrente próximo de R$ 48 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 0,37 por cota. Assim, o montante será incorporado ao resultado base caixa do FII e deve impactar positivamente o fluxo de caixa ao longo do recebimento das parcelas.
Além disso, a venda influencia o guidance de distribuição, projetado em R$ 0,17 por cota no primeiro semestre de 2026 (1S26), valor que já foi distribuído em fevereiro, conforme o esperado.
HGBS11: Histórico de participação
Em 2012, o HGBS11 estruturou um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) para financiar as obras do outlet. Em 2015, o título foi convertido em participação societária ao custo de R$ 12,919 milhões, referente à fração ideal de 18,4%.
Desde então, o fundo passou a receber os resultados da exploração comercial do imóvel. Além disso, com base no valor atual da operação, a venda equivale a aproximadamente 4,9 vezes o capital originalmente investido.
Ademais, nos últimos 11 anos de participação o investimento gerou uma taxa interna de retorno (TIR) de 24,8% ao ano, frente a um IPCA médio anual de 5,1% no mesmo período.
Anteriormente, em março de 2024, o HGBS11 já havia reduzido sua exposição ao ativo, ao vender uma participação de 30,6%.
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