O fundo imobiliário GGRC11, sob gestão da Zagros Capital, anunciou nesta sexta-feira (27) a assinatura de compromisso para a aquisição de dois ativos logísticos em Garuva (SC), em uma operação avaliada em R$ 192,3 milhões.
Os imóveis correspondem aos galpões B e C do condomínio Braspark, localizado em uma região considerada estratégica para o segmento logístico. Juntos, os ativos somam 40,2 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).
Além disso, o fundo destaca a possibilidade de expansão superior a 21 mil metros quadrados, o que pode elevar a ABL total após a conclusão das obras.
No entanto, a conclusão da operação ainda depende do cumprimento de condições precedentes, com expectativa de fechamento até o fim de abril de 2026.
Estrutura da transação do GGRC11
De acordo com o fato relevante, a aquisição será realizada na modalidade sale and leaseback, em que o vendedor permanece como inquilino do imóvel após a venda, prática comum no setor para garantir receita recorrente de longo prazo.
Já o contrato de locação será do tipo atípico, com prazo de 12 anos. O aluguel inicial foi definido em R$ 26,50 por metro quadrado, com reajuste anual pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Outro ponto relevante é a cláusula de rescisão antecipada, que prevê multa equivalente à totalidade dos aluguéis vincendos, além de garantias adicionais. Com isso, o fundo estima um cap rate de 10,2% ao ano, considerado atrativo para o segmento logístico.
Expansão do imóvel
Com a expansão prevista, os ativos poderão atingir 61,7 mil metros quadrados de ABL. As obras serão conduzidas pelos vendedores, sem custos adicionais para o fundo, o que melhora o potencial de retorno da operação.
Como forma de garantia, o vendedor deverá aportar cerca de R$ 568,7 mil, valor equivalente a pelo menos 23% da aquisição, até a conclusão das obras.
Durante o período de expansão, o GGRC11 contará com uma renda mínima garantida, reduzindo riscos operacionais no curto prazo e trazendo maior previsibilidade ao fluxo de caixa.
Ademais, a transação inclui ainda uma opção de compra do galpão D, que será desenvolvido no mesmo condomínio, ampliando o potencial de crescimento da alocação no ativo.
Oportunidade para os investidores
Por fim, o avanço do GGRC11 em ativos logísticos reforça a tendência de fundos imobiliários buscarem contratos mais longos, previsíveis e indexados à inflação, especialmente em um cenário de maior seletividade no mercado.
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