O fundo imobiliário GGRC11, gerido pela Zagros Capital, divulgou nesta quinta-feira (28), por meio de fato relevante, a assinatura de um contrato de compra e venda para aquisição de um galpão logístico last mile localizado no bairro Piraporinha, em Diadema (SP), em uma operação avaliada em R$ 93 milhões.
Segundo o comunicado, o pagamento será realizado em três etapas. A primeira parcela, de R$ 75 milhões, será quitada por meio da emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Opea Securitizadora, com remuneração atrelada ao IPCA + 7,5% ao ano e carência até fevereiro de 2027.
Já a segunda etapa envolve cerca de R$ 17 milhões, que serão pagos via compensação de cotas da 11ª emissão do fundo. A oferta possui captação inicial de R$ 1 bilhão, podendo chegar a R$ 1,5 bilhão com o lote adicional.
Além disso, o cronograma da operação prevê o pagamento de mais R$ 1 milhão em dinheiro. No entanto, a conclusão da operação está condicionada ao cumprimento das condições precedentes previstas no instrumento da transação.
Imóvel integralmente locado
Atualmente, o galpão está integralmente locado para a Replas Comercial Ltda., empresa especializada na distribuição atacadista de resinas termoplásticas, elastômeros e matérias-primas voltadas para a indústria plástica.
O imóvel possui terreno de 34.378 metros quadrados e área construída de aproximadamente 21.385 metros quadrados, além de ter passado por retrofit completo, segundo a gestão.
Segundo o fato relevante, o contrato de locação possui prazo de 72 meses, com início previsto para outubro de 2025, aluguel mensal de R$ 624.464 e reajuste anual pelo IPCA.
Já o cap rate desalavancado inicial da operação é de 8,06% ao ano. Além disso, considerando a estrutura de financiamento via CRI, a Zagros Capital estima um cash-on-cash yield de 17,20% ao ano durante o prazo contratual.
Sequência de aquisições do GGRC11
Ademais, a aquisição faz parte da sequência de movimentações do GGRC11 após o lançamento da 11ª emissão de cotas.
Em abril, o fundo anunciou a compra de um galpão no condomínio Braspark, em Garuva (SC), em operação avaliada em aproximadamente R$ 192,3 milhões. O ativo possui área bruta locável (ABL) de 40,2 mil metros quadrados, além de potencial de expansão para 61,7 mil metros quadrados.
Além disso, o fundo adquiriu um segundo imóvel em Garuva e outro em Camaçari (BA), próximo à fábrica da BYD, por R$ 165 milhões.
Atualmente, o GGRC11 possui vacância física de apenas 0,19%, ABL total superior a 786 mil metros quadrados e base com mais de 341 mil cotistas.
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