Diante de um cenário pós-auge dos juros elevados e de menores incertezas sobre o ciclo monetário, 2026 desponta como um ano promissor de maior tração para os fundos imobiliários, apontam as gestoras RBR Asset, AZ Quest, TRX Investimentos, InVista, Suno, Éxes Investimentos, Zagros, Fator e TG Core.
Em entrevista ao FIIs.com.br, as casas destacam que a combinação de custos de capital mais baixos, fundamentos sólidos em alguns setores e novas oportunidades de alocação pode redesenhar o desempenho do mercado.
No entanto, essa mudança ainda depende de fatores como a velocidade da queda da taxa básica de juros (Selic), o comportamento da inflação e a qualidade dos portfólios de cada fundo.
Além disso, as gestoras destacaram, na mesma entrevista, os segmentos que estão no radar para o próximo ano e os motivos que os colocam em evidência.
Análise das gestoras: FIIs de papel
Para as gestoras, a recuperação tende a ter início pelos fundos imobiliários de papel. “Os fundos de crédito devem continuar a ir bem, com o CDI ainda elevado e maior espaço para inflação em um ciclo de corte de juros”, explica Bruno Nardo, da RBR.
Em linha com essa visão, a Éxes, gestora de FIIs como o EXES11, reforça que os fundos de papel seguem como uma alternativa relevante. “Quando o investidor observar juros a 12% e fundos rendendo 17%, isso tende a gerar fluxo e valorização”, afirma Artur Carneiro.
A Fator Administração também avalia que os fundos de CRI costumam ser os primeiros a ganhar preço. “São mais dinâmicos e mais fáceis de ajustar carteira”, diz Rodrigo Possenti, gestor do VRTA11.
Galpões logísticos ganham destaque
Após os fundos de papel, as gestoras apontam, de forma unânime, o segmento de galpões logísticos como um dos mais sólidos para 2026. Segundo Marcos Freitas, da AZ Quest, o desempenho positivo do setor permanece, sustentado por vacância baixa e demanda robusta.
A avaliação é compartilhada pela TRX Investimentos. “A queda dos juros tende a favorecer especialmente os fundos de tijolo, e segmentos como varejo, logístico e renda urbana devem apresentar boa performance”, afirma Raul Lemos.
Nesse contexto, a Zagros classifica o setor como um dos pilares do próximo ano. “O segmento de tijolo, especialmente o logístico-industrial, deve se destacar”, afirma Pedro van den Berg.
Além disso, a Fator ressalta que diversos projetos logísticos fora dos FIIs podem finalmente chegar ao mercado. “Há muitos projetos represados, que tendem a migrar para os fundos com a queda dos juros”, diz Possenti.
Shoppings, renda urbana e híbridos
Para a RBR, o setor de shopping centers segue com potencial relevante. “Gostamos muito do setor de shoppings, dada a resiliência e as perspectivas de crescimento”, afirma Nardo.
Já em relação aos FIIs híbridos, o segmento também deve ganhar espaço. “Vemos grande oportunidade nos hedge funds, que ainda são negociados com desconto significativo em relação ao valor patrimonial”, acrescenta o gestor.
A Suno destaca que o desempenho positivo também se estende ao setor de renda urbana. “Fundos de renda urbana têm conseguido realizar um bom giro de carteira e gerar resultado adicional”, afirma Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research.
Gestoras observam dificuldades
Embora as gestoras ressaltem o bom desempenho desses segmentos, outros devem enfrentar desafios ao longo do período.
A TG Core aponta que escritórios em localizações secundárias e o varejo mais sensível à renda continuam pressionados. “Vacância elevada, repasses limitados e necessidade de concessões devem seguir como obstáculos”, afirma Pedro Ernesto, diretor de gestão da casa.
Por outro lado, a gestora identifica uma oportunidade no desenvolvimento residencial, mesmo em um ambiente de crédito mais restritivo e maior seletividade bancária. “O desenvolvimento imobiliário segue como um dos poucos segmentos capazes de entregar retornos reais no médio e longo prazo”, diz Ernesto.
Por fim, o movimento não deve ser homogêneo. Para os especialistas, fatores como governança, qualidade dos ativos e capacidade de gestão ativa serão determinantes para 2026, que promete mais oportunidades nos fundos imobiliários, mas também exigirá maior seletividade dos investidores.
