A maior disputa por galpões logísticos no Brasil atualmente tem sido protagonizada por Shopee e Mercado Livre, com impactos diretos no setor e na redução da vacância para mínimas históricas. Assim, o cenário também favorece fundos imobiliários como o TRXF11.
De acordo com levantamento da Binswanger Brazil, a vacância dos galpões logísticos atingiu 6,4% no primeiro trimestre de 2026 (1T26), pressionando os preços pedidos em novos contratos.
Diante disso, o valor médio nacional chegou ao recorde de R$ 30,62 por metro quadrado. No estado de São Paulo, a média foi de R$ 33,54, enquanto em regiões mais disputadas, como o raio de até 30 km da capital paulista, os valores já alcançam cerca de R$ 40 por metro quadrado.
No trimestre, as contratações brutas somaram 1,4 milhão de metros quadrados, superando novamente a entrega de novos empreendimentos.
Em paralelo, o mercado recebeu 735 mil metros quadrados adicionais, elevando o estoque nacional de galpões de alto padrão para 35,7 milhões de metros quadrados.
Disputa entre Shopee e Mercado Livre
Recentemente, a presença da Shopee no Brasil cresceu de forma acelerada. Para efeito de comparação, em 2021 a empresa ocupava pouco mais de 63 mil metros quadrados. Já em 2024, esse número superava 900 mil metros quadrados, e em 2026 se aproxima de 1,8 milhão de metros quadrados.
Atualmente, a companhia soma 1.793.914 metros quadrados alugados, o que representa crescimento de 33% em relação ao fim de 2025.
A maior concentração está em Guarulhos, com 338.768 metros quadrados, seguida por regiões como Belo Horizonte, Cajamar, Rio de Janeiro e Recife. Ao todo, a empresa já opera em mais de 100 galpões no país.
No entanto, apesar do avanço, a liderança segue com o Mercado Livre, que respondeu pelas três maiores locações do trimestre. Entre elas, destacam-se 74.926 metros quadrados no CLIR Miracema, 70.111 metros quadrados no BTLG Log AAA Cajamar e 54.237 metros quadrados no Goodman Avenida dos Estados.
Cenário benéfico para o TRXF11
Embora a disputa entre as duas gigantes do e-commerce seja intensa, o cenário é visto como positivo para o TRXF11, fundo imobiliário da TRX, principalmente pela redução do risco de vacância.
Atualmente, o fundo conta com ambas as empresas em seu portfólio. Um galpão logístico em Londrina (PR), locado para a Shopee, e outro ativo em Araucária (PR), com presença do Mercado Livre.
Em relação ao ativo ocupado pela Shopee, o imóvel ainda está em construção e contará com locação integral por meio de contrato atípico, com prazo de 120 meses, o que aumenta a previsibilidade de receitas.
Com a vacância do setor em níveis mínimos, a tendência é de valorização dos aluguéis, especialmente em renovações contratuais. Assim, tanto a renda futura quanto as revisões do TRXF11 tendem a ser beneficiadas.
Por fim, o avanço do e-commerce e a disputa por logística mostram como alguns FIIs podem se beneficiar de tendências estruturais.
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