Com o aumento das áreas alocadas, os fundos imobiliários focados em galpões logísticos atingiram a menor vacância física desde 2017, recuando para 6,6% no último trimestre de 2025 (4T25). Segundo a analista do Itaú BBA, Larissa Gatti Nappo, esse é “o menor valor já observado na série histórica”.
Atualmente, o segmento logístico é o segundo maior do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), principal indicador do mercado de FIIs, respondendo por 17% da composição do índice.
Em paralelo, a demanda aquecida pelo setor e o crescimento das áreas disponíveis também contribuíram para o desempenho. Em 2020, esses fundos somavam cerca de 18 milhões de metros quadrados, número que avançou para 29,4 milhões ao final de 2025.
No encerramento do ano, a rentabilidade acumulada do segmento foi de 23%, desempenho 21,1% superior ao Ifix no mesmo período. “Apesar do movimento de valorização ao longo do período, o segmento ainda é negociado, em média, abaixo do valor patrimonial, com P/VP [preço sobre valor patrimonial] atual de 0,94 vezes”, escreveu Nappo.
Alto padrão e avanço do e-commerce
No segmento de galpões de alto padrão, houve forte absorção líquida, queda consistente da vacância e aluguéis em patamares recordes, além de expectativa de sustentação dos preços e menor rotatividade contratual.
De acordo com o Itaú BBA, a absorção líquida, diferença entre a área locada e a devolvida em determinado período, é um dos principais indicadores para a análise do setor logístico, por refletir a resiliência do segmento.
A analista destaca que o desempenho permaneceu positivo mesmo durante a pandemia de covid-19. “Desde o início de 2020, todos os trimestres foram marcados por absorções líquidas positivas e relevantes, que, somadas, superaram o montante de estoque entregue no mesmo período“, afirmou.
Além disso, no Estado de São Paulo a taxa de vacância encerrou 2025 em 7,8% para galpões de alto padrão. Segundo Nappo, os resultados estão diretamente ligados ao avanço do e-commerce.
Durante 2025, as três maiores locatárias dos fundos imobiliários de galpões logísticos foram empresas ligadas ao comércio eletrônico, com destaque para Mercado Livre, Shopee e Amazon, respectivamente.
Demanda por galpões logísticos
Diante da oferta e a demanda mais equilibradas para os galpões logísticos, o cenário tornou-se mais previsível e favorável aos proprietários. A menor competição reduziu concessões comerciais, enquanto contratos com revisões programadas e índices de reajuste ajudaram a proteger a receita.
Dessa forma, as projeções para 2026 indicam um ambiente de negociações mais disciplinadas e spreads positivos nas renovações, sustentando a rentabilidade operacional.
Ademais, em relação à oferta, a maior parte dos novos lançamentos chegou ao mercado pré-locada ou no modelo built-to-suit, mitigando impactos sobre a vacância. Dessa forma, o formato contribui para a entrega ordenada de estoque e ajuda a preservar a qualidade do portfólio e a estabilidade dos aluguéis. O que evita o excesso de áreas vagas em localizações secundárias.
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